La situation va de mal en pire pour les syndicats et les copropriétaires en matière d'assurance

MONTRÉAL, le 11 oct. 2022 /CNW Telbec/ - L'Association québécoise des gestionnaires de copropriétés (AQGC) félicite la Coalition Avenir Québec (CAQ) pour sa réélection le 3 octobre dernier.  Elle se réjouit de la continuité que pourra avoir le parti quant à sa compréhension des enjeux qui touchent le secteur de la copropriété, dont le dossier des assurances qui requiert une « modification de l'article 1074.2 du Code civil du Québec relativement à l'indemnisation des sinistres en copropriété » comme indiqué dans la pétition endossée par 9070 signataires et déposée à l'Assemblée nationale en mars 2022.

L'AQGC tient à mentionner que ce dossier qui gaspille l'argent de milliers de syndicats et de leurs copropriétaires, engorge les tribunaux et crée un climat conflictuel au sein de nombreuses copropriétés, se doit d'être une priorité pour le Gouvernement. 

« Actuellement, les syndicats sont obligés d'alimenter un fonds d'autoassurance qui se vide souvent plus vite qu'il ne se remplit, à cause de changements législatifs mal rédigés survenus en décembre 2018.  Il y a urgence d'agir, les syndicats et les copropriétaires n'en peuvent plus de payer injustement. La situation est d'autant plus pressante, car les taux d'intérêt augmentent, les frais de condo augmentent aussi significativement à cause des impacts du projet de loi 16, lequel a amené de nouvelles obligations nécessaires mais coûteuses, et que l'inflation et la pénurie de main-d'œuvre font grimper les frais d'exploitation des immeubles » soutient Élise Beauchesne, CPA, Adm.A., présidente de l'association.

Nonobstant tout ce qui précède, la situation va de mal en pire pour les syndicats et les copropriétaires.

Un jugement du 25 mai dernier de la division des petites créances de la Cour du Québec amène l'AQGC à s'inquiéter davantage. Suivant ce jugement, les clauses standard figurant dans les déclarations de copropriété, incluant dans les modèles émis par la Chambre des notaires du Québec tenant un propriétaire responsable des faits de son locataire, seraient susceptibles d'être réputées non écrites, c'est-à-dire à toutes fins pratiques inapplicables.

Cela soulève d'ailleurs une autre question à savoir si la Cour du Québec, division des petites créances a cette compétence. Selon M^e Clément Lucas, avocat du cabinet De Grandpré Jolicoeur, également administrateur de l'AQGC et ayant une expertise dans le domaine de l'assurance en copropriété, cette question serait plutôt de la juridiction de la Cour Supérieure s'agissant de clauses dont la valeur n'est pas limitée à 15 000$, mais en réalité indéterminée puisque susceptible de s'appliquer à tout sinistre. Un pourvoi en contrôle judiciaire a d'ailleurs été formellement logé en Cour supérieure à l'encontre du jugement. L'assureur en défense qui avait requis le rejet préliminaire de la procédure a vu cette demande rejetée par l'honorable Chantal Tremblay, j.c.s. le 30 août 2022.  Une audition au fond aura donc lieu en fonction des disponibilités de la Cour supérieure.  

L'enjeu est crucial de corriger l'article 1074.2 C.c.Q. et les copropriétaires, syndicats et gestionnaires de copropriété ne cesseront pas les démarches pour mettre en lumière les conséquences désastreuses que pose cet article dans la pratique. En effet, que reste-t-il aux syndicats pour responsabiliser les copropriétaires à la prévention des sinistres, s'ils ne sont jamais tenus responsables ? « C'est vraiment inquiétant pour l'attrait du mode d'habitation qu'est la copropriété » soutient Me Stefania Chianetta, avocate du cabinet Chianetta Avocats, qui avait sonné l'alarme dès 2019 sur les dérives de la rédaction de l'article 1074.2 C.c.Q.

Rappelons que l'adoption, en 2018, de cette réforme de l'assurance copropriété était passée incognito, alors que le projet de loi 150 a été modifié et réintroduit dans le projet de loi 141 sans consultation réelle puisqu'il s'agissait d'un omnibus budgétaire. Monsieur Carlos Leitao soutient d'ailleurs que « ce n'était absolument pas ce qui était visé à l'époque par le ministère des Finances, ni le ministre ».

L'AQGC se tient à la disposition du Gouvernement élu pour travailler le dossier et apporter une solution équilibrée aux enjeux d'assurance en copropriété, le tout dans l'intérêt collectif des syndicats, des copropriétaires et des assureurs.  

SOURCE Association Québécoise des Gestionnaires de copropriétés (AQGC)

Rédigé par : Association Québécoise des Gestionnaires de Copropriétés, Elise Beauchesne, AQGC, Me Stefania Chianetta, Chianetta Avocats, Me Clément Lucas, De Grandpré Jolicoeur, 514 589-3206