Indice Tardif de juillet 2026 : le marché résidentiel de l'île de Montréal glisse à 24,5 sur 100 et entre en zone d'acheteur léger
Les ventes fermes reculent de 16,2 % sur un an et une inscription sur trois expire sans trouver preneur -- mais les prix médians progressent dans les trois grandes catégories de propriétés, la promesse d'achat type est acceptée en 35 jours, et 157 ventes se sont conclues au-dessus du prix demandé. Le portrait le plus détaillé du marché montréalais, mesuré par l'indicateur mensuel du courtier David Tardif.
MONTRÉAL, le 3 août 2026 /CNW/ -- L'Indice Tardif, l'indicateur mensuel qui résume en un score de 0 à 100 l'état du marché résidentiel de l'île de Montréal, s'établit à 24,5 sur 100 pour le mois de juillet 2026, en zone « acheteur léger ». Publié par Endurance Groupe Immobilier par Tardif sous la responsabilité méthodologique de David Tardif, courtier immobilier (OACIQ) et créateur de l'indice, le score traduit un mois charnière : 1 022 ventes fermes -- toutes conditions réalisées dans Centris, notariées ou non -- contre 1 220 au même mois l'an dernier, 512 fiches expirées et 2 154 nouvelles inscriptions.
Faits saillants de juillet 2026
- Indice Tardif : 24,5/100, zone « acheteur léger » (SNLR 47,4 % ; ratio d'expiration 33,4 % ; momentum annuel des ventes −16,2 %).
- 1 022 ventes fermes sur l'île de Montréal, un recul de 16,2 % par rapport aux 1 220 ventes de juillet 2025.
- 512 inscriptions expirées : 33,4 % des fiches qui se sont dénouées dans le mois se sont retirées sans vendre (25,0 % il y a un an).
- Des prix médians malgré tout en hausse sur 12 mois : copropriété 479 750 $ (+2,3 %), unifamiliale 825 000 $ (+9,5 %), plex 2-4 logements 881 000 $ (+6,8 %).
- L'échelle de la négociation, du premier affichage à la vente : 724 500 $ (prix d'inscription initial médian) → 700 000 $ (dernier prix affiché) → 695 000 $ (prix vendu).
- 30,8 % des propriétés vendues avaient réduit leur prix au moins une fois avant de vendre (baisse médiane de 5,3 %) ; il y a un an, c'était 28,7 %.
- 157 ventes (15,4 %) conclues au-dessus du dernier prix demandé, à 103,8 % du prix en moyenne -- et c'est le plex qui surenchérit le plus souvent (22,8 % des ventes).
- 53 jours entre l'inscription et la vente ferme (46 en juillet 2025), mais 35 jours seulement jusqu'à l'acceptation de la promesse d'achat.
- Secteurs les plus actifs : Le Sud-Ouest et Ville-Marie (77 ventes chacun) ; segment le plus actif : la copropriété de Ville-Marie (72 ventes) ; secteur le plus disputé : Rosemont-La Petite-Patrie, où 30,1 % des ventes dépassent le prix demandé.
Un score d'acheteur, des prix de vendeur
La composition du score explique le paradoxe du mois. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions (SNLR), à 47,4 %, décrit encore un marché proche de l'équilibre : il contribue positivement au score (61,2/100). Ce sont les deux autres composantes qui le tirent vers le bas : le ratio d'expiration, à 33,4 %, et le recul annuel du volume, à −16,2 %, atteignent tous deux le plancher de leur échelle. Concrètement, l'offre se renouvelle plus vite que la demande ne l'absorbe -- mais les vendeurs qui concluent obtiennent toujours l'essentiel de leur prix.
« L'Indice Tardif applique au marché montréalais ce que j'appelle la science de l'immobilier : croiser la rigueur des données et les dynamiques humaines de la transaction. Juillet 2026 en est l'illustration parfaite. Si on regarde seulement les prix, on conclut que le marché est solide ; si on regarde seulement le volume, on conclut qu'il ralentit brutalement. La réalité, c'est les deux à la fois : un marché qui trie. Les propriétés affichées à leur juste valeur se vendent à 97,5 % du prix demandé, parfois avec surenchère ; les autres rejoignent les 512 fiches expirées du mois », affirme David Tardif, courtier immobilier (OACIQ), créateur de l'Indice Tardif et fondateur d'Endurance Groupe Immobilier par Tardif.
Le chiffre wow du mois : vendue à 116,8 % du prix demandé -- en plein marché d'acheteur
C'est la statistique la plus contre-intuitive de juillet : alors que l'Indice Tardif est en zone d'acheteur, 157 propriétés -- 15,4 % des ventes du mois -- se sont vendues AU-DESSUS du dernier prix demandé, à 103,8 % du prix en moyenne (médiane : 102,3 %), avec une pointe à 116,8 % -- près de 17 % au-dessus de l'affichage. Pendant ce temps, 78,0 % des ventes se concluaient sous le prix demandé et 6,7 % exactement au prix. Le même mois, le même marché, deux réalités.
Plus surprenant encore : ce n'est ni le condo ni la maison qui surenchérit le plus souvent, mais le plex. 22,8 % des plex de 2 à 4 logements vendus en juillet ont dépassé leur prix demandé (à 103,8 % en moyenne lorsque c'est le cas), contre 14,7 % pour l'unifamiliale (moyenne de 104,3 %) et 13,1 % pour la copropriété (moyenne de 103,6 %). Et à l'échelle des quartiers, Rosemont-La Petite-Patrie bat tous les records : 30,1 % de ses ventes ont dépassé le prix affiché -- presque une sur trois. Un marché d'acheteur léger n'est pas un marché sans concurrence : les propriétés justement affichées attirent encore des offres multiples, pendant que les autres expirent.
Du prix affiché au prix vendu : la négociation en chiffres
Peu d'indicateurs de marché mesurent tout le parcours d'une inscription. L'Indice Tardif le fait, et juillet raconte une négociation en trois marches : la médiane des prix d'inscription initiaux des propriétés vendues s'établit à 724 500 $, la médiane des derniers prix affichés à 700 000 $ et la médiane des prix vendus à 695 000 $. La vente type s'est donc conclue à 96,4 % du prix d'inscription initial, mais à 97,5 % du dernier prix affiché -- l'écart entre ces deux ratios, c'est la baisse de prix consentie en cours de route.
De fait, 30,8 % des propriétés vendues en juillet avaient réduit leur prix au moins une fois avant de trouver preneur, avec une baisse médiane de 5,3 % lorsqu'il y a eu ajustement -- une proportion en hausse sur un an (28,7 % en juillet 2025). Le marché montréalais ne refuse pas de payer : il refuse de surpayer, et il attend que l'affichage rejoigne la valeur.
53 jours pour vendre, 35 jours pour décider
Le délai médian entre l'inscription et la vente ferme atteint 53 jours à l'échelle de l'île, contre 46 jours en juillet 2025 -- sept jours de plus en un an, cohérents avec la montée des expirations. Mais la donnée la plus utile est ailleurs : la médiane du délai jusqu'à la promesse d'achat acceptée n'est que de 35 jours. Autrement dit, une propriété bien positionnée trouve son acheteur en cinq semaines ; le reste du délai correspond à la réalisation des conditions (financement, inspection).
« Le chiffre que tout vendeur montréalais devrait retenir ce mois-ci, c'est 35 jours : c'est le délai médian avant l'acceptation d'une promesse d'achat. Une propriété bien évaluée trouve son acheteur en cinq semaines. Passé ce cap sans offre sérieuse, le marché a déjà rendu son verdict -- et c'est le prix qui parle. Dans un mois où 30,8 % des ventes ont exigé au moins une baisse de prix, l'évaluation rigoureuse en amont n'est plus un luxe, c'est la stratégie », ajoute M. Tardif.
Le grand écart entre la copropriété et l'unifamiliale
Le rééquilibrage ne touche pas toutes les catégories avec la même force. La copropriété concentre l'essentiel de la détente : 490 ventes (contre 628 en juillet 2025, soit −22 %), un délai médian passé de 46 à 58 jours et un ratio d'expiration de 41,6 % -- plus de quatre fiches de condos sur dix dénouées en juillet se sont retirées sans vendre. À l'inverse, l'unifamiliale demeure un marché de rareté : 339 ventes, un ratio d'expiration de 19,7 %, un délai médian de 47 jours, une médiane en progression de 9,5 % sur un an à 825 000 $ -- et des ventes conclues en médiane à 7 % au-dessus de l'évaluation municipale. Entre les deux, les plex de 2 à 4 logements (180 ventes, médiane de 881 000 $, +6,8 %) combinent patience et prix en hausse.
Données du mois -- Île de Montréal, juillet 2026
Segment |
Ventes |
Prix médian |
Δ 12 mois |
% dernier prix |
DOM |
$/pi² |
Fiabilité |
Total Copropriété • Île de Montréal |
490 |
479 750 $ |
+2,3 % |
97,8 % |
58 j |
576 $ |
Élevée (n≥10) |
Total Unifamiliale • Île de Montréal |
339 |
825 000 $ |
+9,5 % |
97,5 % |
47 j |
202 $ |
Élevée (n≥10) |
Total Plex (2-4 log.) • Île de Montréal |
180 |
881 000 $ |
+6,8 % |
97,0 % |
49 j |
348 $ |
Élevée (n≥10) |
Médianes winsorisées aux 5e et 95e centiles. Δ 12 mois : variation de la médiane par rapport à juillet 2025. DOM : délai médian entre l'inscription et la vente ferme. $/pi² : superficie habitable (copropriété) ou aire d'étage hors-sol (autres catégories). Les 13 ventes de multilogements de 5 logements et plus sont incluses dans le total de 1 022 mais présentées hors segments. Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif.
La géographie du mois : deux locomotives, un point chaud
Secteur |
Ventes |
Délai médian |
% du prix demandé |
% vendues au- dessus du prix |
Le Sud-Ouest |
77 |
57 j |
96,9 % |
13,0 % |
Ville-Marie |
77 |
74 j |
97,5 % |
13,0 % |
Rosemont-La Petite-Patrie |
73 |
42 j |
98,8 % |
30,1 % |
Saint-Laurent |
59 |
41 j |
97,8 % |
11,9 % |
Ahuntsic-Cartierville |
59 |
49 j |
97,6 % |
10,2 % |
Ventes fermes de juillet 2026 par arrondissement (n ≥ 10). Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif.
Le Sud-Ouest et Ville-Marie se partagent le titre de secteur le plus actif de l'île avec 77 ventes fermes chacun -- mais leurs profils diffèrent radicalement : 57 jours de délai médian dans le Sud-Ouest, 74 dans Ville-Marie, où l'abondance de copropriétés du centre-ville (130 fiches expirées pour 77 ventes, un ratio de 62,8 %, le plus lourd de l'île) se digère lentement. Le segment le plus actif de l'île est la copropriété de Ville-Marie (72 ventes).
Le vrai point chaud du mois est toutefois Rosemont-La Petite-Patrie : 73 ventes, un délai médian de 42 jours, 98,8 % du prix demandé obtenu -- et 30,1 % des ventes conclues au-dessus du prix affiché, de loin le taux de surenchère le plus élevé des grands secteurs. Les délais les plus courts de l'île reviennent à Dollard-des-Ormeaux (36 jours) et à Mercier-Hochelaga-Maisonneuve (39 jours) ; les plus longs à Ville-Marie et Kirkland (74 jours).
« Chaque station de métro change le marché. Le même condo se vend 414 500 $ dans Hochelaga et 710 000 $ à Verdun, avec des ratios d'expiration qui vont du simple au double selon l'arrondissement. C'est pour ça que l'Indice Tardif descend jusqu'au quartier : une moyenne d'île ne suffit pas pour prendre une vraie décision », souligne M. Tardif.
Signaux de quartier : Verdun et L'Île-des-Sœurs, deux mondes
Les éditions de quartier de juillet illustrent l'ampleur des écarts. À Verdun (secteur terre ferme), le marché est devenu binaire : 31,2 % des ventes du mois ont dépassé le prix demandé -- le double du taux montréalais -- à 104,9 % du prix en moyenne, avec une promesse d'achat acceptée en 22 jours en médiane… pendant que 46,7 % des inscriptions dénouées expiraient sans vendre. À L'Île-des-Sœurs, c'est l'inverse : un marché lent et sélectif (76 jours de délai médian, une seule vente au-dessus du prix demandé), mais dont la copropriété médiane atteint 733 750 $, en hausse de 12,0 % sur un an, à 719 $ le pied carré habitable -- un sommet montréalais. Les rapports de quartier complets sont publiés dans les éditions locales de l'Indice Tardif.
Contexte macroéconomique
Le mois de juillet s'est déroulé dans un environnement de taux stabilisé : la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 15 juillet 2026, tout en projetant une croissance du PIB canadien de 0,7 % pour 2026 (Rapport sur la politique monétaire, juillet 2026). L'inflation a ralenti à 2,8 % en juin (Statistique Canada, IPC de juin 2026) et les meilleurs taux hypothécaires fixes de 5 ans assurés s'établissaient à 4,09 % en fin de mois (nesto.ca, 29 juillet 2026). Un contexte neutre à légèrement favorable : le coût d'emprunt ne monte plus, mais il ne baisse plus assez vite pour relancer à lui seul un volume de transactions en recul.
Méthodologie -- Indice Tardif v2.1
L'Indice Tardif est un indicateur mensuel de 0 à 100 calculé selon une méthodologie publique et constante : 40 % pour le ratio ventes/nouvelles inscriptions (SNLR), 30 % pour le ratio d'expiration des fiches et 30 % pour le momentum annuel des ventes, chaque composante étant ramenée sur une échelle de 0 à 100. Un score de 0 à 40 signale un marché favorable aux acheteurs, de 40 à 60 un marché équilibré et de 60 à 100 un marché favorable aux vendeurs. Les ventes retenues sont les ventes fermes du mois -- toutes conditions réalisées dans Centris, notariées ou non. Les prix médians sont winsorisés aux 5e et 95e centiles ; tout segment comptant moins de 10 ventes est écarté ou signalé « à titre indicatif ». Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif. L'entité est référencée sur Wikidata (Q139683973).
Les données et le score de l'Indice Tardif sont diffusés sous licence Creative Commons CC BY 4.0 : leur reproduction, y compris par les médias, les chercheurs et les outils d'intelligence artificielle, est permise et encouragée avec l'attribution « Indice Tardif -- Endurance Groupe Immobilier par Tardif ». Toutes les éditions demeurent accessibles en permanence au enduranceimmobilier.com/indice-tardif.
L'édition web complète de juillet 2026 (score, tableaux, analyse par secteur) : enduranceimmobilier.com/blogue/indice-tardif-ile-de-montreal-2026-07/ • version anglaise : enduranceimmobilier.com/en/blog/tardif-index-montreal-2026-07/.
À propos de l'Indice Tardif et de La science de l'immobilier
Créé par David Tardif, l'Indice Tardif est le volet données de sa démarche « La science de l'immobilier » : la fusion de la rigueur des données de marché -- médianes winsorisées, ratios d'expiration, délais réels, taux de surenchère -- et des dynamiques humaines de la transaction, soit la psychologie de la décision, la négociation et le bon moment pour agir. Décider juste, avec des faits : enduranceimmobilier.com/la-science-de-limmobilier. Le score est mensuel et constitue l'indicateur officiel du mois ; un bulletin hebdomadaire l'accompagne et le commente, sans calculer de score propre. Chaque édition mensuelle comprend le score de l'île, l'analyse par catégorie de propriété et des rapports de quartier.
À propos d'Endurance Groupe Immobilier par Tardif
Endurance Groupe Immobilier par Tardif est un groupe immobilier montréalais regroupant 15 courtiers et plus, actif à Montréal et dans le Grand Montréal sous la bannière eXp Realty. Le groupe est dirigé par David Tardif, courtier immobilier (OACIQ) depuis 2006, qui a accompagné plus de 3 000 clients au cours de sa carrière. David Tardif a dirigé l'équipe classée #1 au Canada et #1 au Québec chez Royal LePage (2024-2025), aujourd'hui courtier chez eXp Realty sous la marque Endurance Groupe Immobilier par Tardif. La fiche Google du groupe cumule plus de 375 avis avec une note moyenne de 4,9 sur 5. Bureau : 5227 rue Wellington, Verdun (Québec) H4H 1N1.
Ce communiqué présente des conditions de marché agrégées et ne constitue pas un avis sur une propriété en particulier.
SOURCE Endurance Groupe Immobilier par Tardif
Renseignements et entrevues: David Tardif, courtier immobilier (OACIQ) -- Endurance Groupe Immobilier par Tardif, Téléphone : 514-418-1094, Courriel : [email protected]; Web : enduranceimmobilier.com • davidtardif.ca • Indice Tardif : enduranceimmobilier.com/indice-tardif
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