Habitation - La ministre des Affaires municipales et de l'Habitation ferme la porte à un registre national des loyers

QUÉBEC, le 30 sept. 2021 /CNW/ - À la suite d'une évaluation portant sur la pertinence de la mise en place d'un registre national des loyers, ainsi que sur la faisabilité et les coûts qui y seraient reliés, et considérant que le Québec dispose déjà d'une législation lui permettant d'exercer un contrôle sur l'augmentation des loyers, la ministre des Affaires municipales et de l'Habitation, M^me Andrée Laforest, confirme qu'il n'y aura pas de registre national des loyers.

L'évaluation transmise par le ministère des Affaires municipales et de l'Habitation (MAMH) à la ministre arrive à la conclusion qu'il n'est pas opportun d'instaurer un registre national des loyers. En effet, l'analyse conclut notamment qu'il existe déjà un encadrement législatif et réglementaire qui assure la protection des locataires contre les hausses de loyer considérées comme abusives.

En effet, le locateur doit déjà remettre à son locataire un avis quant au plus bas montant de loyer payé au cours des douze mois précédant le début du bail. Également, si aucun loyer n'a été payé au cours de cette période, il doit, depuis juillet 2021, remettre obligatoirement au locataire un avis quant au prix du dernier loyer payé, peu importe à quel moment il était payable, ainsi que la date de ce dernier paiement. La clause G du bail donnera toutes les informations nécessaires, sans égard au temps écoulé depuis la dernière location du logement. Incidemment, l'information contenue dans un registre reprendrait l'information déjà inscrite au bail.

Citation : 
« À la lumière de l'évaluation réalisée, il apparaît clair qu'un registre national des loyers ne ferait qu'ajouter une structure additionnelle à ce qui est déjà en place. Nous avons déjà au Québec des mesures permettant de protéger adéquatement les locataires. Il est aussi essentiel de s'informer sur ses droits et de les faire appliquer lorsqu'ils ne sont pas respectés. Dans le cadre du projet de loi 16, nous avons d'ailleurs ajouté une mention obligatoire à la clause G du bail afin de mieux outiller les locataires lors de la négociation de celui-ci. Nous agissons donc là où c'est nécessaire et nous continuerons d'être là pour les Québécoises et les Québécois. »

Andrée Laforest, ministre des Affaires municipales et de l'Habitation

Faits saillants :

• Pour en savoir plus sur la fixation des loyers et les recours des locataires, consultez le site Web du TAL : https://www.tal.gouv.qc.ca/fr.
• Rappelons que le projet de loi 16 a été adopté en 2019 et qu'il visait notamment à moderniser la législation dans le domaine de l'habitation. Pour plus d'informations sur ces mesures législatives, consultez le document synthèse.

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ÉVALUATION DE LA MISE EN PLACE D'UN
REGISTRE NATIONAL DES LOYERS

MISE EN CONTEXTE

Avec une offre de logements abordables plus restreinte et une hausse plus importante du coût des loyers, notamment pour les logements neufs, certains organismes et intervenants réclament la mise en place d'un registre national des loyers afin de contrôler les hausses abusives de loyers.

Une analyse de la faisabilité et des coûts éventuels d'un tel registre par Revenu Québec avait été faite en 2011. Une mise à jour de l'analyse des coûts a été demandée en mai 2021 au regard des enjeux et du contexte actuel.

Au départ, l'exercice consistait à actualiser l'estimation des coûts par Revenu Québec. Celle-ci s'est avérée impossible, car, en vertu de sa mission et à la suite de mesures d'allègement réglementaire, l'information sur les loyers n'est plus recueillie par l'organisme.

Incidemment, une nouvelle évaluation de la pertinence et des coûts reliés à un registre national des loyers doit être réalisée en prenant en considération le besoin ainsi que les aspects légaux et financiers.

ANALYSE

Les organismes réclamant un registre des loyers soulignent l'importance pour les nouveaux locataires d'obtenir l'information sur le coût du loyer payé par l'occupant précédent. Si le locataire juge que le coût du loyer proposé est abusif, il peut le contester preuve à l'appui. D'autres évoquent la nécessité d'imposer un contrôle obligatoire sur le coût des loyers au Québec.

Le Québec dispose d'une législation lui permettant d'exercer un certain contrôle sur l'augmentation des loyers, tout en privilégiant la conciliation pour résoudre les litiges entre propriétaires et locataires. Cette compétence est exercée par le Tribunal administratif du logement (TAL), tribunal spécialisé en matière de bail résidentiel selon les lois et les règlements en vigueur.

Afin d'informer et de protéger les locataires, le formulaire de bail prévoit actuellement, à la section G, que le locateur doit indiquer le plus bas montant de loyer payé au cours des douze mois précédant le début du bail. Cette information est obligatoire et, si elle est manquante, le locataire peut l'obtenir en effectuant une demande au TAL. De plus, si le locataire paie un loyer supérieur au plus bas loyer payé par le locataire antérieur, il peut le contester auprès de cette instance.

Aspects légaux

La mise en place au Québec d'un registre national des loyers exigerait un encadrement législatif et réglementaire spécifique, ainsi que des précisions quant à sa portée juridique.

Hormis l'obligation qu'auraient les propriétaires de déclarer le montant du loyer inscrit au bail de chaque locataire au Québec, le registre devrait contenir un ensemble d'informations de nature publique et privée (nom du propriétaire, localisation du logement, taille, inclusions et exclusions, etc.). De plus, le recueil des données, leur consultation et l'utilisation de l'information contenue dans le registre devraient répondre aux exigences en matière de protection des renseignements personnels ainsi qu'aux normes de cybersécurité.

Aspects financiers

En l'absence d'un cadre législatif et réglementaire qui permettrait la mise en place d'un tel registre, l'évaluation des coûts demeure une projection basée sur l'implantation d'autres registres.

Ainsi, les coûts de mise en place d'un registre, dont l'objectif serait d'exercer un contrôle sur la hausse des loyers, pourraient représenter un montant d'environ  50 M$ pour le développement, la mise en ligne et la première année d'opération, y inclus l'inscription de tous les propriétaires de logements locatifs, la description de chaque logement et le montant du loyer inscrit au bail.

De plus, il faudrait prévoir un montant qui pourrait atteindre environ 20 M$ par année pour les coûts d'exploitation, considérant le nombre élevé de transactions, la nécessité de les valider, d'en assurer la fiabilité et la sécurité, mais également d'offrir un accompagnement auprès des propriétaires et locataires.

Cette estimation financière s'appuie sur l'expérience ontarienne de 1986 à 1998 et sur le coût du Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM) développé en 1994. Ainsi, l'estimation préliminaire des coûts est comparable aux coûts du RDPRM en fonction des informations disponibles.

	Ontario			Québec - RDPRM		Estimation
	1986-1998	Dollars de 2021		(1994)	Dollars de 2021	Registre national des loyers
Développement et mise en ligne pour la première année	35 M$	72 M$*		31 M$	49,4 M$**	50 M$
Coûts d'exploitation annuels	10 M$	17 M$		--	11 M$	20 M$
*  Taux d'actualisation : 2,08 % ** Taux d'actualisation : 1,74 %

Expériences en matière de registre des loyers

Que ce soit au Canada ou ailleurs dans le monde, on ne trouve actuellement aucun registre des loyers mis en place par un gouvernement. Ceux qui en ont fait l'expérience, dont l'Ontario et la Nouvelle-Écosse, l'ont abandonné principalement pour des raisons financières et administratives.

Toutefois, on trouve en Australie et en Suisse des registres communautaires qui s'apparentent à celui mis récemment en place au Québec par l'organisme à but non lucratif La Base.

Évaluation de la pertinence

1. L'évaluation n'a pas permis de démontrer, en fonction de la réglementation actuelle, du mécanisme de contrôle des loyers déjà en place et des recours à la disposition des locataires, que le besoin exprimé par les organismes et intervenants exigerait l'instauration d'un registre.
   
   
   En effet, le plus bas montant de loyer payé au cours des douze mois précédant le début du bail doit apparaître obligatoirement à la section G et des recours juridiques sont prévus si l'information est manquante. De plus, depuis juillet 2021, les propriétaires ont l'obligation d'inscrire le dernier loyer payé et sa date si le logement a été vacant au cours de la dernière année¹. Incidemment, l'information contenue dans un registre reprendrait l'information inscrite au bail.
   
   
   De plus, il convient de préciser que l'information contenue dans un registre national des loyers ne pourrait se substituer aux compétences du TAL.
   
   
2. L'évaluation démontre qu'aucun ministère ou organisme n'est actuellement habilité par sa loi constitutive à mettre en place un tel registre et à collecter des renseignements personnels pour cette fin. Advenant la volonté d'aller de l'avant, le gouvernement devrait au préalable habiliter un ministère ou un organisme pour sa réalisation, légiférer pour définir un cadre légal et réglementaire ainsi que préciser la portée juridique de l'information contenue dans un tel registre, notamment dans le cas de litige.
   
   
   Le processus législatif nécessaire pour ce faire pourrait prendre un certain temps auquel s'ajouterait le délai pour le développement du registre, estimé à quelques années à partir du moment où les assises législatives nécessaires seront en place.
   
   
   Quant à la collecte des informations nécessaires au registre, elle serait encadrée par la Loi sur l'accès aux documents des organismes publics et sur la protection des renseignements personnels et soumise au jugement de la Commission d'accès à l'information du Québec.
   
   
3. En ce qui concerne les coûts reliés à la conception et à l'opérationnalisation, l'évaluation tend à démontrer que des investissements importants seraient à prévoir. À cet effet, il faudra considérer un volume transactionnel touchant plus de 1,4 million de baux annuellement auquel il faut ajouter les nouveaux logements créés. L'ensemble des informations inscrites au registre exigera une validation et le développement d'outils informatiques spécifiques pour faciliter l'inscription par les locateurs.
   
   
   De plus, à l'instar des autres registres mis en place par le gouvernement, il convient de mentionner que l'implantation d'un tel registre pourrait être assujettie à une obligation d'autofinancement, donc à une tarification des inscriptions et des consultations.

________________________________
^1	La modification du Règlement sur les formulaires de bail obligatoires et les avis aux nouveaux locataires est en cours. La période de prépublication du projet de règlement s'est terminée le 7 septembre 2021.

Principaux impacts

Pour les propriétaires, la mise en place d'un tel registre apporterait de nouvelles obligations ainsi qu'un fardeau administratif et financier supplémentaire. Également, ces nouvelles exigences pourraient décourager un certain nombre de petits propriétaires et les inciter à se départir de leur immeuble.

Pour les locataires, la mise en place d'un registre apporte peu d'avantages puisque le loyer payé par l'occupant précédent se trouve dans le bail. Ainsi, l'information nécessaire pour exercer un recours au TAL est disponible même si le propriétaire omet d'inscrire l'information sur le loyer de l'année précédente au bail.

CONCLUSION

À la suite de cette évaluation, il n'apparaît pas opportun de mettre en place un registre national des loyers considérant que l'encadrement législatif et réglementaire actuel assure une protection des locataires au regard des hausses considérées comme abusives. Dans les faits, l'instauration d'un registre national des loyers n'apporterait aucun droit supplémentaire aux locataires et aux locateurs.

SOURCE Cabinet de la ministre des Affaires municipales et de l'Habitation

Source : Bénédicte Trottier Lavoie, Attachée de presse, Cabinet de la ministre des Affaires municipales et de l'Habitation, 514 686-7100; Information : Équipe des relations de presse, Direction des communications du ministère des Affaires municipales et de l'Habitation, 418 691-2015, poste 83746

Liens connexes

https://www.mamh.gouv.qc.ca/