Le sentiment des investisseurs immobiliers atteint un sommet en 15 ans, mais la reprise demeure inégale : PwC Canada et l'ULI

L'immobilier canadien renoue avec l'optimisme, bien que les occasions varient fortement selon la catégorie d'actifs et la région

• Les résidences pour aînés, le commerce de détail et le secteur industriel s'imposent comme les créneaux d'investissement les plus prometteurs pour 2027, chacun nécessitant une approche opérationnelle et financière distincte
• Calgary, Toronto et Edmonton figurent en tête des marchés canadiens à surveiller, bien que le rendement varie considérablement d'un type de propriété à l'autre
• Les investissements en immobilier commercial ont atteint 16,2 milliards de dollars au deuxième trimestre de 2026, leur niveau le plus élevé depuis le début de 2022, alors que l'activité transactionnelle commence à se redresser

TORONTO, le 27 oct. 2026 /CNW/ -- La confiance fait son retour dans le marché immobilier canadien à l'approche de 2027, mais la reprise s'opère de manière inégale selon les catégories d'actifs, les régions et les sources de capitaux, selon le rapport Nouvelles tendances dans le marché immobilier canadien 2027 publié par PwC Canada et l'Urban Land Institute (ULI).

L'intérêt des investisseurs canadiens à l'achat n'a pas été aussi élevé depuis 15 ans et l'activité transactionnelle commence à se redresser : au deuxième trimestre de 2026, les investissements dans l'immobilier commercial ont atteint 16,2 milliards de dollars, leur niveau le plus élevé depuis le début de 2022, selon CBRE. Les résidences pour aînés, le commerce de détail et le secteur industriel s'imposent comme les principales occasions, tandis que la demande croissante liée aux centres de données, à la défense et aux soins crée de nouvelles perspectives au carrefour de l'immobilier et des infrastructures. La réussite dépendra de la manière dont les organisations sauront composer avec les contraintes financières, opérationnelles et du marché.

« L'optimisme est de retour dans l'immobilier canadien, mais il doit être mérité », a déclaré Lee-Anne Kovacs, associée et leader nationale du secteur de l'immobilier chez PwC Canada. « Nous constatons des signes de plus en plus nets que le marché amorce un virage, avec des occasions qui se dessinent dans plusieurs catégories d'actifs et régions. Les organisations les mieux positionnées pour le prochain cycle seront celles qui sauront faire preuve de sélectivité, agir avec conviction et lever les freins qui s'interposent entre l'amélioration des conditions et les occasions concrètes. »

Les résidences pour aînés, le commerce de détail et le secteur industriel en tête des occasions pour 2027

• Les résidences pour aînés profitent d'une demande croissante en raison du vieillissement de la population canadienne. Les premiers baby-boomers ont franchi le cap des 80 ans en 2026, et Cushman & Wakefield estime que le Canada aura besoin de près de 200 000 logements locatifs supplémentaires pour aînés au cours de la prochaine décennie. Cette occasion s'accompagne toutefois d'une réelle complexité : le secteur exige une expertise pointue en matière de dotation en personnel, de prestation de services, de réglementation et de gestion opérationnelle quotidienne.
• Le commerce de détail montre les signes d'un supercycle, après des années de craintes voulant que le commerce en ligne ne fragilise les commerces physiques. L'offre nouvelle limitée et le regain de la demande des locataires ont élargi l'intérêt des investisseurs au-delà des propriétés de première nécessité et des centres commerciaux adossés à une épicerie.
• Le secteur industriel demeure une valeur sûre de longue date, mais les occasions se font plus ciblées. Les locaux de petite et moyenne taille suscitent un intérêt particulier, tandis que les propriétés industrielles de grande superficie peuvent présenter un risque accru lorsqu'elles dépendent d'un seul locataire majeur.

Une reprise à géométrie variable selon les régions

Le Canada ne traverse pas un cycle immobilier unique, mais bien plusieurs cycles distincts. Calgary, Toronto et Edmonton dominent le classement des marchés canadiens à surveiller pour 2027, bien que les conditions au sein même des villes varient considérablement selon le type d'actif.

La région du Grand Toronto (RGT) en est l'un des exemples les plus frappants. Le marché torontois de la copropriété continue d'affronter d'importants vents contraires, les ventes sur plan ayant chuté de 80 % d'une année sur l'autre au deuxième trimestre de 2026, tandis que l'inventaire des unités achevées détenues par les promoteurs a atteint un record de 5 001 unités, d'après Urbanation. Parallèlement, les immeubles de bureaux de catégorie supérieure du centre-ville et les actifs industriels font preuve de robustesse. CBRE a rapporté un taux d'inoccupation des bureaux de catégorie AAA de 2,6 % au centre-ville au deuxième trimestre, tandis que Colliers a indiqué que le taux d'inoccupation industrielle de Toronto, à 2,2 %, était le plus bas au pays.

« Le marché immobilier de la région du Grand Toronto évolue à des rythmes différents », a déclaré Richard Joy, directeur général de l'Urban Land Institute de Toronto. « Les secteurs de l'immobilier industriel et des bureaux haut de gamme montrent des signes de reprise, tandis que celui des copropriétés continue de faire face à des difficultés. Les immeubles locatifs construits à cette fin soutiennent la construction malgré la rentabilité difficile des projets. Des occasions d'investissement à long terme subsistent, mais leur concrétisation nécessite des capitaux patients et une offre soutenue de logements afin d'éviter que le ralentissement actuel n'entraîne de futures pénuries d'offre et ne renforce la pression sur l'accessibilité au logement. »

Faits saillants régionaux :

• Calgary se hisse au premier rang des marchés à surveiller, avec une croissance prévue du PIB réel de 3,4 % en 2027 selon Signal49. Les participants interrogés soulignent un regain d'intérêt pour la métropole et une économie plus diversifiée que lors des cycles précédents.
• Edmonton devrait voir la croissance de son PIB réel s'accélérer à 3,0 % en 2027, selon Signal49, tandis que son marché industriel demeure l'un des grands points forts de la ville, particulièrement dans les espaces de petite et moyenne superficie.
• Ottawa subit la pression des compressions de dépenses fédérales et de la réduction de l'empreinte de bureaux gouvernementaux, mais ses marchés résidentiel et industriel demeurent relativement résilients. Le taux d'inoccupation industrielle s'est maintenu à 2,5 % au deuxième trimestre de 2026, selon Colliers.
• Halifax a enregistré la plus forte croissance annuelle des loyers en vigueur au Canada, à 5,7 % au deuxième trimestre de 2026 selon Yardi, en dépit d'une modération de la croissance économique et démographique.
• Montréal voit des fonds privés acquérir des unités de copropriété invendues à rabais pour les exploiter sur le marché locatif, au fil de l'ajustement du marché résidentiel face à la nouvelle offre.
• Vancouver demeure un marché complexe pour les nouveaux projets, mais son marché des bureaux du centre-ville affiche une résistance relative, avec un taux d'inoccupation de 12,2 % au deuxième trimestre de 2026, d'après CBRE.
• La ville de Québec comptait environ 1,3 million de pieds carrés d'espace industriel en construction au deuxième trimestre de 2026, les centres de données représentant l'essentiel de cette activité, selon Colliers.

Selon une prévision d'Oxford Economics préparée pour PwC, le Canada aura besoin de 4,7 billions de dollars US d'investissements en infrastructures d'ici 2050. Les centres de données constituent un élément clé de ce développement, qui devrait atteindre son apogée en 2029, ce qui fait de l'accès à l'électricité un facteur de plus en plus déterminant dans le choix des emplacements où ce développement pourra avoir lieu. 

L'amélioration de l'accès aux capitaux favorise une reprise sélective

Les conditions de financement s'améliorent, mais les capitaux ne se déploient pas uniformément. La dette demeure abondante, mais les prêteurs privilégient les promoteurs solides, les actifs générateurs de revenus et les projets hautement finançables.

À l'approche d'une vague de refinancement en 2027, les capitaux propres, plutôt que la dette, sont devenus la contrainte majeure pour les emprunteurs désireux de recapitaliser et d'aller de l'avant. Les capitaux structurés, notamment les actions privilégiées et la dette mezzanine, comblent de plus en plus l'écart entre la dette de premier rang et les capitaux propres ordinaires. Il en résulte une reprise qui récompensera la sélectivité et la rigueur d'exécution plutôt qu'un optimisme généralisé.

L'accès aux capitaux ne suffira pas à lui seul à départager les gagnants de la reprise : l'intelligence artificielle, citée par les répondants au sondage comme le principal perturbateur de l'industrie, transforme la gestion et l'exploitation des actifs.

Pour en savoir plus et consulter le rapport complet, visitez la page du rapport Nouvelles tendances dans le marché immobilier canadien 2027 de PwC Canada.

À propos de PwC Canada

Chez PwC Canada, nous aidons nos clients à bâtir la confiance et à se réinventer afin qu'ils puissent transformer la complexité en avantage concurrentiel. Nous sommes un réseau axé sur la technologie et  l'humain est au cœur de nos pratiques, comptant plus de 6 400 associés et employés dans des bureaux à travers le pays. En audit et certification, fiscalité et services juridiques, transactions et conseils, nous aidons à bâtir, accélérer et maintenir la croissance.

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À propos de l'ULI

L'Urban Land Institute (www.uli.org) est un institut d'enseignement et de recherche sans but lucratif soutenu par ses membres. Sa mission est de façonner l'avenir du cadre bâti afin d'exercer une influence transformatrice sur les collectivités du monde entier. L'ULI rassemble un réseau mondial de professionnels de tous les secteurs de l'aménagement immobilier et de l'utilisation du sol, tant du secteur privé que public. Fondé en 1936, l'Institut compte plus de 45 000 membres représentant l'ensemble des disciplines de l'aménagement du territoire et du développement immobilier. L'Urban Land Institute est une organisation active et en pleine croissance au Canada. L'ULI Toronto est le deuxième plus important conseil de district du réseau de l'ULI avec plus de 2 200 membres dans la région de Toronto, ainsi que le tout premier conseil de district créé au Canada, fondé en 2005.

SOURCE PwC Management Services LP

Contact médias: Anuja Kale-Agarwal, Directrice nationale des communications, PwC Canada, [email protected]