MONTRÉAL, le 11 nov. 2025 /CNW/ - Le Fonds de placement immobilier PRO (« FPI PRO » ou le « FPI ») (TSX : PRV.UN) a publié aujourd'hui ses résultats financiers et d'exploitation pour la période de trois mois (le « troisième trimestre » ou « T3 ») et la période de neuf mois closes le 30 septembre 2025.
Points saillants du troisième trimestre de 2025
- Augmentation de 19,6 % du résultat d'exploitation net (REN) par rapport à l'exercice précédent
- Progression du REN des immeubles comparables* de 9,7 % d'un exercice à l'autre, marquée par une hausse de 10,5 % dans le secteur des immeubles industriels
- Hausse des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base par part* de 7,2 % par rapport à l'exercice précédent
- Maintien du ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base* à 91,1 %, contre 97,7 % au T3 2024
- Ratio du total de la dette sur le total de l'actif de 49,0 % au 30 septembre 2025, contre 49,9 % à pareille date l'an dernier
- Ratio dette ajustée/valeur comptable brute* de 49,1 % au 30 septembre 2025, contre 50,2 % à pareille date l'an dernier
- Renouvellement de 74,8 % de la superficie locative brute (« SLB ») de 2025 à un écart moyen de 34,9 % et de 54,8 % de la SLB de 2026 à un écart moyen de 33,4 %
- Taux d'occupation de 95,5 % au 30 septembre 2025 (compte tenu de la superficie réservée), contre 97,2 % à pareille date l'an dernier. Exclusion faite de l'incidence d'un immeuble inoccupé de 176 000 pieds carrés, le taux d'occupation s'établissait à 98,1 % au 30 septembre 2025
- Conclusion de la vente de 12 immeubles de commerces de détail non essentiels d'une SLB totalisant environ 277 000 pieds carrés pour un produit brut de 51,3 M$
- Conclusion, après la clôture du trimestre, de la vente d'un immeuble de bureaux non essentiel pour un produit brut de 7,2 M$ et d'un immeuble de commerces de détail non essentiel pour un produit brut de 0,4 M$
« Nous sommes très satisfaits de la croissance du REN du troisième trimestre d'un exercice à l'autre et de notre transition désormais achevée vers un FPI entièrement tourné vers le secteur industriel. Après la vente de 12 immeubles de commerces de détail non essentiels pendant le trimestre, notre transformation d'un FPI diversifié en FPI centré sur le secteur industriel - un objectif stratégique que nous nous sommes fixé il y a trois ans - est maintenant terminée, explique Gordon Lawlor, président et chef de la direction du FPI PRO.
« Les produits et le REN ont augmenté de façon notable au cours du trimestre malgré 10 immeubles en moins par rapport au même trimestre de l'exercice précédent, ce qui témoigne du rendement solide de notre portefeuille industriel et de l'efficacité de notre stratégie consistant à miser sur des immeubles de petite et moyenne taille. Nous observons en outre une amélioration du ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base* et du ratio de la dette ajustée en pourcentage de la valeur comptable brute* sur 12 mois, soutenus par une gestion du capital disciplinée et nos efforts de réduction du niveau d'endettement.
« Le FPI a connu un trimestre fructueux attribuable entre autres aux acquisitions récentes faites à Winnipeg, un marché porté par une économie forte et des bases industrielles solides**. Le FPI PRO figure maintenant parmi les trois plus importants** propriétaires d'immeubles industriels dans cette ville, détenant une SLB de 1,3 million de pieds carrés et affichant un taux d'occupation de 99,9 %.
« Au Canada atlantique, notre portefeuille - qui représente 45,4 % de notre loyer de base - continue d'afficher un excellent rendement, en plus d'être stratégiquement positionné pour tirer parti d'investissements records dans des projets de grande envergure réalisés en 2025 et du rythme de croissance économique soutenu prévu pour 2026***.
« Le FPI a toutes les cartes en main pour renforcer sa position de chef de file dans le secteur des immeubles destinés à l'industrie légère au Canada, notamment par la mise en valeur de son portefeuille, la poursuite d'une croissance relutive et son engagement à créer une valeur durable pour ses porteurs de parts », a conclu M. Lawlor.
| *Les mesures marquées d'un « * » dans le présent communiqué désignent des mesures non conformes aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ». |
| **Données publiées par Capital Commercial Investment Services le 22 octobre 2025 |
| ***Données publiées par l'Atlantic Economic Council le 4 novembre 2025 |
Résultats financiers
Tableau 1 - Points saillants financiers
| (En milliers de dollars canadiens, sauf le nombre de parts et les |
Période de 30 septembre |
Période de 30 septembre |
Période de 30 septembre |
Période de 30 septembre |
| Données financières |
|
|
|
|
| Produits tirés des immeubles |
27 102 $ |
24 033 $ |
77 871 $ |
74 330 $ |
| Résultat d'exploitation net (REN) |
17 058 $ |
14 262 $ |
47 372 $ |
43 870 $ |
| REN des immeubles comparables1) |
13 536 $ |
12 336 $ |
40 029 $ |
37 050 $ |
| Résultat net et résultat global |
12 909 $ |
3 329 $ |
33 186 $ |
497 $ |
| Résultat net et résultat global par part (de base)2) |
0,1924 $ |
0,0549 $ |
0,5274 $ |
0,0082 $ |
| Résultat net et résultat global par part (dilué)2) |
0,1904 $ |
0,0543 $ |
0,5227 $ |
0,0081 $ |
| Total des capitaux propres |
499 716 $ |
469 455 $ |
499 716 $ |
469 455 $ |
| Valeur de l'actif net par part2) |
7,78 $ |
7,86 $ |
7,78 $ |
7,86 $ |
| Total de l'actif |
1 083 723 $ |
1 003 747 $ |
1 083 723 $ |
1 003 747 $ |
| Total de la dette |
531 143 $ |
501 064 $ |
531 143 $ |
501 064 $ |
| Total de la dette en pourcentage du total de l'actif |
49,0 % |
49,9 % |
49,0 % |
49,9 % |
| Dette ajustée en pourcentage de la valeur comptable brute1) |
49,1 % |
50,2 % |
49,1 % |
50,2 % |
| Ratio de couverture des intérêts1) |
2,6x |
2,5x |
2,6x |
2,5x |
| Ratio de couverture du service de la dette1) |
1,7x |
1,6x |
1,7x |
1,6x |
| Ratio dette ajustée/BAIIA ajusté annualisé1) |
8,4x |
9,5x |
9,1x |
9,2x |
| Taux d'intérêt moyen pondéré des emprunts hypothécaires |
3,89 % |
3,87 % |
3,89 % |
3,87 % |
| Flux de trésorerie provenant des activités d'exploitation, montant net |
6 449 $ |
9 916 $ |
20 787 $ |
19 448 $ |
| Fonds provenant des activités d'exploitation1) |
7 957 $ |
6 513 $ |
23 831 $ |
21 614 $ |
| Fonds provenant des activités d'exploitation de base par part1) 2) |
0,1186 $ |
0,1074 $ |
0,3787 $ |
0,3565 $ |
| Fonds provenant des activités d'exploitation dilués par part1) 2) |
0,1174 $ |
0,1063 $ |
0,3754 $ |
0,3533 $ |
| Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés1) |
8 281 $ |
6 979 $ |
23 191 $ |
21 747 $ |
| Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base par part1) 2) |
0,1234 $ |
0,1151 $ |
0,3685 $ |
0,3587 $ |
| Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués par part1) 2) |
0,1221 $ |
0,1139 $ |
0,3653 $ |
0,3555 $ |
| Ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base1) |
91,1 % |
97,7 % |
91,6 % |
94,1 % |
| Ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués1) |
92,1 % |
98,8 % |
92,4 % |
94,9 % |
| 1) |
Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ». |
| 2) |
Le total des parts de base est composé de parts de fiducie et de parts de catégorie B (au sens donné à ces termes dans les présentes). Le total des parts diluées comprend aussi les parts de fiducie visées par les droits différés à la valeur de parts et les parts de fiducie visées par les droits à la valeur de parts temporairement incessibles qui sont attribuées dans le cadre du régime incitatif à long terme du FPI. |
Au 30 septembre 2025, le FPI détenait 106 immeubles de placement (dont 40 détenus à 50 %), contre 116 immeubles de placement (dont 42 détenus à 50 %) au 30 septembre 2024. Au 30 septembre 2025, le total de l'actif se chiffrait à 1,08 G$, contre 1,0 G$ au 30 septembre 2024, soit un bond de 8 %.
Au 30 septembre 2025, le secteur des immeubles industriels représentait 91,7 % de la SLB totale et 89,4 % du loyer de base, tandis que le marché du Canada atlantique comptait pour 45,4 % du loyer de base, ce qui met en lumière la stratégie du FPI PRO consistant à privilégier les marchés stables et en croissance***.
Période de trois mois close le 30 septembre 2025 :
- Les produits tirés des immeubles se sont élevés à 27,1 M$, une progression de 3,1 M$, ou 12,8 %, par rapport à la même période de l'exercice précédent. L'augmentation est attribuable principalement aux hausses contractuelles de loyer et à l'accroissement des tarifs locatifs lors du renouvellement des baux et de la conclusion de nouveaux baux, malgré 10 immeubles en moins dans le portefeuille du FPI.
- Le résultat d'exploitation net (REN) est ressorti à 17,1 M$. Cette progression de 2,8 M$ ou 19,6 % par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent s'explique en majeure partie par les mêmes facteurs que ceux ayant influé sur les résultats tirés des immeubles présentés plus haut.
- Le REN des immeubles comparables*, à savoir 99 des 106 immeubles du portefeuille, a totalisé 13,5 M$ pour le trimestre, une progression de 1,2 M$ ou 9,7 % par rapport au trimestre correspondant de l'exercice précédent. Ce résultat, attribuable pour l'essentiel aux hausses contractuelles de loyer et à l'accroissement des tarifs locatifs au renouvellement des baux et à la conclusion de nouveaux baux, s'inscrit malgré le recul du taux d'occupation moyen causé surtout par l'inoccupation d'un immeuble situé au Québec. Pour le trimestre considéré, soulignons que le REN des immeubles comparables* dans le secteur des immeubles industriels a grimpé de 1,2 M$ ou 10,5 % comparativement à la même période de 2024.
- Les fonds provenant des activités d'exploitation* ont totalisé 8,0 M$, une augmentation de 1,5 M$ ou 22,2 % par rapport à ceux de 6,5 M$ enregistrés au T3 de 2024. Ce résultat est principalement attribuable à la hausse des loyers de base contractuels et à l'accroissement des tarifs locatifs au renouvellement des baux et à la conclusion de nouveaux baux, malgré 10 immeubles en moins dans le portefeuille du FPI. Ces éléments sont contrebalancés par une hausse des charges d'intérêts et des coûts de financement.
- Le ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base* s'est maintenu à 91,1 %, contre 97,7 % au T3 2024. Ce repli d'un exercice à l'autre s'explique surtout par une hausse des loyers de base contractuels et par l'accroissement des tarifs locatifs au renouvellement des baux et à la conclusion de nouveaux baux, contrebalancés par une augmentation des coûts de location stabilisés, des charges d'intérêts et des coûts de financement par rapport aux périodes correspondantes de 2024.
Période de neuf mois close le 30 septembre 2025
- Les produits tirés des immeubles se sont chiffrés à 77,9 M$, une progression de 3,5 M$ ou 4,8 % par rapport à la même période de l'exercice précédent. Cette hausse s'explique par les mêmes facteurs que ceux évoqués ci-haut pour la période de trois mois.
- Le REN est ressorti à 47,4 M$, une hausse de 3,5 M$ ou 8 % qui s'explique par les mêmes facteurs que ceux décrits ci-dessus pour la période de trois mois.
- Le REN des immeubles comparables* s'est fixé à 40,0 M$, un bond de 3,0 M$ ou 8 % par rapport à la même période de l'exercice précédent, qui s'explique en grande partie par les hausses contractuelles de loyer et par l'accroissement des tarifs locatifs au renouvellement des baux et à la conclusion de nouveaux baux, malgré une baisse du taux d'occupation moyen causée par l'inoccupation d'un immeuble situé au Québec.
- Les fonds provenant des activités d'exploitation* ont atteint 23,8 M$, une hausse de 2,2 M$ ou 10,3 %. Ce résultat est principalement attribuable à la hausse des loyers de base contractuels et à l'accroissement des tarifs locatifs au renouvellement des baux et à la conclusion de nouveaux baux, malgré 10 immeubles en moins dans le portefeuille du FPI. Ces éléments sont contrebalancés par une hausse des charges d'intérêts et des coûts de financement.
- Le ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base* est ressorti à 91,6 %, contre 94,1 % pour la même période de l'exercice précédent. Cette baisse s'explique par les mêmes facteurs que ceux évoqués ci-haut pour la période de trois mois.
Conjoncture d'exploitation maintenue
Au 30 septembre 2025, le portefeuille du FPI comptait 106 immeubles de placement, pour une SLB totale de 6,4 millions de pieds carrés. La durée restante moyenne pondérée des baux s'établit à 4,4 ans, contre 3,7 ans à pareille date l'an dernier.
Le taux d'occupation des immeubles du portefeuille s'élevait à 95,5 % au 30 septembre 2025 (compte tenu de la superficie réservée), contre 97,2 % à pareille date l'an dernier. Cette baisse s'explique en majeure partie par l'inoccupation d'un immeuble industriel à locataire unique de 176 000 pieds carrés situé à Sainte-Hyacinthe (Québec) en raison de la décision du locataire de ne pas renouveler son bail en juillet 2025. Le FPI PRO a depuis reçu des marques d'intérêt de locataires potentiels qui souhaitent louer certaines parties de l'immeuble, ainsi que d'acheteurs éventuels se disant prêts à acquérir l'immeuble pour leur propre usage. Le FPI PRO étudiera soigneusement ces possibilités en temps voulu. Abstraction faite de cet immeuble inoccupé, le portefeuille affiche un taux d'occupation de 98,1 % (compte tenu de la superficie réservée).
À la date du présent communiqué, la SLB arrivant à échéance en 2025 était renouvelée à environ 74,8 % selon un écart moyen positif de 34,9 %, à la faveur des activités de location vigoureuses présentées ci-après :
En août 2025, le FPI PRO a renouvelé un bail de locaux industriels arrivant à échéance en 2025 auprès d'un locataire de qualité. D'une durée de 5 ans, le nouveau bail commencera à l'échéance du bail en cours. Le loyer de base est de 24 % supérieur à celui venant à échéance, et la superficie locative brute des locaux, situés à Moncton (Nouveau-Brunswick), est d'environ 45 000 pieds carrés.
En août 2025, le FPI PRO a loué des locaux industriels d'une superficie de 28 000 pieds carrés situés à Winnipeg (Manitoba). D'une durée de 5 ans, le bail commencera le 1er janvier 2026. Le nouveau loyer de base est de 12 % supérieur à celui que payait le locataire précédent, qui a quitté l'immeuble en 2024.
À la date du présent communiqué, la SLB arrivant à échéance en 2026 était renouvelée à environ 54,8 % selon un écart moyen positif de 33,4 %, à la faveur de transactions notables, par exemple :
En novembre 2024, le FPI PRO a renouvelé un bail de locaux commerciaux arrivant à échéance en 2026 auprès d'un seul locataire dont la qualité de crédit est élevée. D'une durée de 10 ans, le nouveau bail commencera à l'échéance du bail en cours. Le nouveau loyer de base demeurera le même que celui du bail arrivant à échéance. Une hausse de loyer non récurrente est prévue à la sixième année. La SLB des locaux est d'environ 42 000 pieds carrés.
En décembre 2024, le FPI PRO a renouvelé un bail de locaux industriels arrivant à échéance en 2026 qui avait été conclu avec un locataire. D'une durée de 3 ans, le nouveau bail commencera à l'échéance du bail en cours. Le loyer de base est de plus de 40 % supérieur à celui venant à échéance et prévoit des hausses de loyer annuelles. La SLB des locaux s'élève à environ 155 000 pieds carrés.
En février 2025, le FPI a renouvelé quatre baux de locaux industriels arrivant à échéance en 2026 auprès d'un locataire dont la qualité de crédit est élevée. D'une durée de 5 ans chacun, les nouveaux baux commenceront à l'échéance des baux en cours. Le loyer de base est de plus de 45 % supérieur à celui venant à échéance et prévoit des hausses de loyer annuelles. La SLB des locaux s'élève à environ 325 000 pieds carrés.
Transactions du portefeuille
Au cours du troisième trimestre de 2025, le FPI PRO a conclu la vente déjà annoncée de 12 immeubles de commerces de détail non essentiels d'une SLB totale d'environ 277 000 pieds carrés, pour un produit brut de 51,3 M$ (exclusion faite des frais de clôture), comme suit :
Le 15 septembre 2025, le FPI PRO a conclu la vente de neuf immeubles de commerces de détail non essentiels d'une SLB totale d'environ 221 000 pieds carrés situés au Canada atlantique, pour un produit brut de 39,8 M$ (exclusion faite des frais de clôture). Le produit net de la vente a servi à rembourser environ 21,5 M$ sur des emprunts hypothécaires connexes. Le reste a été utilisé pour régler environ 8,5 M$ sur la facilité de crédit renouvelable et pour répondre aux besoins généraux du FPI.
Le 26 septembre 2025, le FPI PRO a conclu la vente de deux immeubles de commerces de détail non essentiels d'environ 50 400 pieds carrés situés au Nouveau-Brunswick, pour un produit brut de 9,8 M$ (exclusion faite des frais de clôture). Le produit net de la vente a servi à rembourser environ 4,9 M$ d'un emprunt hypothécaire connexe. Le reste a été utilisé pour répondre aux besoins généraux du FPI.
Le 29 septembre 2025, le FPI PRO a conclu la vente d'une participation de 50 % dans un immeuble de commerces de détail non essentiel d'environ 10 900 pieds carrés situé en Nouvelle-Écosse, pour un produit brut de 3,5 M$ (exclusion faite des frais de clôture). La quote-part de 50 % du produit brut revenant au FPI s'est élevée à 1,8 M$ (exclusion faite des frais de clôture) et a servi au remboursement partiel d'environ 0,9 M$ d'un emprunt hypothécaire connexe. Le reste a été utilisé pour répondre aux besoins généraux du FPI.
Après la clôture du trimestre, le FPI PRO a poursuivi l'exécution de sa stratégie de cession :
Le 24 octobre 2025, le FPI PRO a conclu la vente d'un immeuble de bureaux non essentiel d'environ 51 000 pieds carrés situé au Nouveau-Brunswick, pour un produit brut de 7,2 M$ (exclusion faite des frais de clôture). Le produit net de la vente a servi à rembourser environ 6 M$ sur la facilité de crédit renouvelable. Le reste a été utilisé pour répondre aux besoins généraux du FPI.
Le 5 novembre 2025, le FPI PRO a conclu la vente d'un immeuble de commerces de détail non essentiel d'environ 5 000 pieds carrés situé en Alberta, pour un produit brut de 0,4 M$ (exclusion faite des frais de clôture). Le produit net de la vente et les fonds en caisse ont été utilisés pour effectuer un remboursement d'environ 0,5 M$ sur un emprunt hypothécaire connexe arrivant à échéance le 31 janvier 2033.
Situation financière
Au 30 septembre 2025, le total de la dette (tranche courante et tranche non courante) s'établissait à 531,1 M$, contre 562,4 M$ au 30 juin 2025 et 501,1 M$ au 30 septembre 2024.
Le 23 septembre 2025, le FPI PRO a refinancé un emprunt hypothécaire arrivé à échéance en août 2025 pour quatre immeubles industriels détenus à 50 % au moyen de deux nouveaux emprunts hypothécaires totalisant 64,3 M$. La part de 50 % des nouveaux emprunts hypothécaires du FPI PRO s'élève à 32,1 M$ et arrive à échéance en 2028 et en 2030. Elle porte intérêt à un taux annuel de 3,99 % et de 4,20 %, respectivement. La quote-part de 50 % du produit net tiré du financement supplémentaire a été utilisée pour rembourser environ 8 M$ sur la facilité de crédit renouvelable. Le solde a servi à répondre aux besoins généraux du FPI.
Au 30 septembre 2025, les emprunts hypothécaires venant à échéance en 2025 et en 2026 totalisaient respectivement 6,2 M$ et 150,9 M$ et portaient intérêt à un taux moyen pondéré de respectivement 4,6 % et 3,8 %. Les emprunts hypothécaires venant à échéance en 2027 s'élèvent à 48,7 M$ et portent intérêt à un taux moyen pondéré de 4,8 %.
Le ratio du total de la dette sur le total de l'actif se chiffrait à 49,0 % au 30 septembre 2025, contre 50,6 % au 30 juin 2025 et 49,9 % au 30 septembre 2024.
Le ratio dette ajustée/valeur comptable brute* ressortait à 49,1 % au 30 septembre 2025, contre 50,7 % au 30 juin 2025 et 50,2 % au 30 septembre 2024.
Le ratio dette ajustée/BAIIA ajusté annualisé* se fixait à 8,4x au 30 septembre 2025, contre 9,5x au 30 septembre 2024.
Distributions
Des distributions aux porteurs de parts de 0,0375 $ la part de fiducie du FPI ont été déclarées mensuellement au cours de la période de trois mois close le 30 septembre 2025, soit 0,45 $ la part sur une base annuelle. Des distributions équivalentes sont versées sur les parts de société en commandite de catégorie B de Société en commandite FPI PRO (les « parts de catégorie B »), une filiale du FPI.
Le 21 octobre 2025, le FPI a annoncé une distribution au comptant de 0,0375 $ la part de fiducie pour le mois d'octobre 2025. Cette distribution sera payée le 17 novembre 2025 aux porteurs de parts inscrits aux registres en date du 31 octobre 2025.
Stratégie
Le FPI poursuit la mise en œuvre de sa stratégie visant à stimuler la croissance en bonifiant son portefeuille par voie interne et au moyen d'acquisitions réfléchies, tout en optimisant son bilan et sa répartition des capitaux. Désormais entièrement tourné vers le secteur de l'industrie légère, le FPI PRO est déterminé à renforcer sa position de société de placement immobilier de premier plan sur des marchés primaires et secondaires prospères et à créer une valeur durable pour ses parties prenantes. À moyen terme, le FPI PRO maintient le cap sur l'atteinte de ses objectifs, soit de détenir 2,0 G$ en actifs et d'amener son ratio dette ajustée/valeur comptable brute* à 45 %, le tout dans un horizon de trois à cinq ans. Ces objectifs à moyen terme sont fondés sur les stratégies et le plan d'affaires actuels du FPI et ne constituent pas une prévision des résultats futurs. Voir la rubrique « Énoncés prospectifs ».
Renseignements sur la conférence téléphonique et la webémission à l'intention des investisseurs
Le 12 novembre 2025 à 9 h (HE), le FPI PRO tiendra une conférence téléphonique pour discuter de ses résultats du troisième trimestre de 2025. Il y aura aussi une période de questions réservée aux analystes financiers. Pour y accéder, composez le 1 800 990-4777 ou le 514 400-3794 (numéro de conférence : 71575).
Il sera possible de réécouter la conférence jusqu'au 19 novembre 2025, en composant le 1 888 660-6345 ou le 1 289 819-1450, puis en entrant le code d'accès 71575#.
La conférence téléphonique sera également diffusée en direct sur le site du FPI PRO au www.proreit.com ou à l'adresse https://app.webinar.net/RoQAJD4Jrlp.
À propos du FPI PRO
Fondé en 2013, le FPI PRO (TSX : PRV.UN) est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en personne morale dont le mandat principal est de détenir et d'exploiter un portefeuille d'immeubles de grande qualité destinés à l'industrie légère au Canada. Présent dans des marchés primaires et secondaires solides, le FPI PRO s'engage auprès de ses porteurs de parts à générer des flux de trésorerie stables, une croissance disciplinée et de la valeur à long terme.
Pour plus de renseignements au sujet du FPI PRO, veuillez visiter son site Web à https://proreit.com.
Mesures non conformes aux IFRS
Les états financiers consolidés du FPI sont établis conformément aux Normes internationales d'information financière (« IFRS »), telles qu'elles sont publiées par l'International Accounting Standards Board. Outre les mesures conformes aux IFRS utilisées dans les présentes, la pratique dans le secteur consiste à évaluer la performance des entités de placement immobilier en tenant compte notamment de certaines mesures et de certains ratios non conformes aux IFRS, ainsi que d'autres mesures financières déterminées (collectivement, les « mesures non conformes aux IFRS »). Les mesures marquées d'un « * » dans le présent communiqué désignent des mesures non conformes aux IFRS.
Dans le présent communiqué, le FPI fournit et explique, à titre de complément aux résultats présentés selon les IFRS, i) certaines mesures financières non conformes aux IFRS, notamment : la dette ajustée, le résultat avant intérêts, impôts et amortissement ajusté (le « BAIIA ajusté »), les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés, le résultat avant intérêts, impôts et amortissement ajusté annualisé (le « BAIIA ajusté annualisé »), les fonds provenant des activités d'exploitation, la valeur comptable brute, la valeur de l'actif net, le REN des immeubles comparables et ii) certains ratios non conformes aux IFRS, y compris : le ratio dette ajustée/BAIIA ajusté annualisé, la dette ajustée en pourcentage de la valeur comptable brute, le ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base, le ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués, les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base par part, les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués par part, les fonds provenant des activités d'exploitation de base par part, les fonds provenant des activités d'exploitation dilués par part, le ratio de couverture du service de la dette, le ratio de couverture des intérêts et la valeur de l'actif net par part. Ces mesures non conformes aux IFRS ne sont pas définies par les IFRS et n'ont pas de sens normalisé aux termes de celles-ci. La méthode employée par le FPI pour calculer ces mesures non conformes aux IFRS pourrait différer de celle utilisée par d'autres émetteurs, et ces mesures pourraient ne pas être comparables aux mesures similaires présentées par d'autres fiducies de placement ou émetteurs. La direction du FPI a présenté ces mesures et ces ratios non conformes aux IFRS, puisqu'elle estime qu'elles sont représentatives du rendement d'exploitation et de la performance financière du FPI. Pour obtenir des renseignements sur les mesures comparables les plus proches présentées dans les états financiers de référence du FPI et sur la composition des mesures non conformes aux IFRS, ou pour connaître la façon dont le FPI utilise ces mesures et les raisons pour lesquelles elles fournissent de l'information utile aux investisseurs, on se reportera à la rubrique « Mesures financières non conformes aux IFRS » du rapport de gestion du FPI PRO pour les périodes de trois et neuf mois closes le 30 septembre 2025, daté du 11 novembre 2025. Ce rapport de gestion est intégré par renvoi dans le présent communiqué et peut être consulté sur le site Web de SEDAR+, au www.sedarplus.ca, sous le profil du FPI PRO. Le rapprochement de chaque mesure non conforme aux IFRS est présenté ci-après, dans les cas où il y a lieu de le fournir. Les mesures non conformes aux IFRS ne sauraient être considérées comme des substituts du résultat net, des flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation, de la trésorerie et des équivalents de trésorerie, du total des actifs, du total des capitaux propres ou d'autres mesures comparables conformes aux IFRS en tant qu'indicateurs du rendement, de la liquidité, des flux de trésorerie et de la rentabilité du FPI.
Tableau 2 - Rapprochement du résultat d'exploitation net avec le résultat net et résultat global
| (En milliers de dollars canadiens) |
Période de 30 septembre 2025 |
Période de 30 septembre 2024 |
Période de 30 septembre 2025 |
Période de 30 septembre 2024 |
| Résultat d'exploitation net |
17 058 $ |
14 262 $ |
47 372 $ |
43 870 $ |
| |
|
|
|
|
| Frais généraux et administratifs |
1 296 |
1 284 |
3 960 |
3 942 |
| Charge liée au régime incitatif à long terme |
1 181 |
1 620 |
2 093 |
2 838 |
| Amortissement des immobilisations corporelles |
147 |
192 |
454 |
508 |
| Amortissement des immobilisations incorporelles |
61 |
61 |
184 |
184 |
| Charges d'intérêts et coûts de financement |
6 693 |
5 706 |
18 290 |
17 347 |
| Distributions - Parts de catégorie B |
435 |
135 |
805 |
434 |
| Ajustement de la juste valeur - Parts de catégorie B |
504 |
1 257 |
(411) |
1 361 |
| Ajustement de la juste valeur - Immeubles de placement |
(6 733) |
(12) |
(11 957) |
17 854 |
| Ajustement de la juste valeur - Instruments financiers dérivés |
309 |
685 |
1 255 |
(330) |
| Autres produits |
(980) |
(1 183) |
(3 056) |
(3 284) |
| Autres charges |
480 |
700 |
1 607 |
1 725 |
| Coûts de règlement de la dette |
756 |
488 |
962 |
794 |
| Résultat net et résultat global |
12 909 $ |
3 329 $ |
33 186 $ |
497 $ |
Tableau 3 - Rapprochement du REN des immeubles comparables avec le REN
(tels qu'ils sont présentés dans les états financiers consolidés)
| (En milliers de dollars canadiens) |
Période de 30 septembre 2025 |
Période de 30 septembre 2024 |
Période de 30 septembre 2025 |
Période de 30 septembre 2024 |
| Produits tirés des immeubles |
27 102 $ |
24 033 $ |
77 871 $ |
74 330 $ |
| Charges d'exploitation des immeubles |
10 044 |
9 771 |
30 499 |
30 460 |
| REN (résultat d'exploitation net), tel qu'il est présenté dans les états financiers |
17 058 |
14 262 |
47 372 |
43 870 |
| Ajustement des loyers sur une base linéaire |
(434) |
(84) |
(772) |
(338) |
| REN après ajustement des loyers sur une base linéaire |
16 624 |
14 178 |
46 600 |
43 532 |
| |
|
|
|
|
| Provenance du REN : |
|
|
|
|
| Acquisitions |
(2 253) |
(85) |
(3 472) |
(85) |
| Cessions |
(835) |
(1 757) |
(3 099) |
(6 397) |
| REN des immeubles comparables1) |
13 536 $ |
12 336 $ |
40 029 $ |
37 050 $ |
| Nombre d'immeubles comparables |
99 |
99 |
99 |
99 |
| 1) Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ». |
Tableau 4 - Sommaire du REN des immeubles comparables par catégorie d'actifs
| (En milliers de dollars canadiens) |
Période de 30 septembre 2025 |
Période de 30 septembre 2024 |
Période de 30 septembre 2025 |
Période de 30 septembre 2024 |
| Immeuble industriel |
12 084 $ |
10 931 $ |
35 685 $ |
32 834 $ |
| Immeubles de commerces de détail |
867 |
915 |
2 534 |
2 607 |
| Immeubles de bureaux |
585 |
490 |
1 810 |
1 609 |
| REN des immeubles comparables1) |
13 536 $ |
12 336 $ |
40 029 $ |
37 050 $ |
| 1) Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ». |
Tableau 5 - Rapprochement des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés et des fonds provenant des activités d'exploitation avec le résultat net et résultat global
| (En milliers de dollars canadiens, sauf le nombre de parts et les |
Période de 30 septembre 2025 |
Période de 30 septembre 2024 |
Période de 30 septembre 2025 |
Période de 30 septembre 2024 |
| Résultat net et résultat global de la période |
12 909 $ |
3 329 $ |
33 186 $ |
497 $ |
| Ajouter : |
|
|
|
|
| Régime incitatif à long terme |
472 |
1 058 |
769 |
1 614 |
| Distributions - Parts de catégorie B |
435 |
135 |
805 |
434 |
| Ajustement de la juste valeur - Immeubles de placement |
(6 733) |
(12) |
(11 957) |
17 854 |
| Ajustement de la juste valeur - Parts de catégorie B |
504 |
1 257 |
(411) |
1 361 |
| Ajustement de la juste valeur - Instruments financiers dérivés |
309 |
685 |
1 255 |
(330) |
| Amortissement des immobilisations incorporelles |
61 |
61 |
184 |
184 |
| Fonds provenant des activités d'exploitation 1) |
7 957 $ |
6 513 $ |
23 831 $ |
21 614 $ |
| Déduire : |
|
|
|
|
| Ajustement des loyers sur une base linéaire |
(434) $ |
(84) $ |
(772) $ |
(338) $ |
| Investissements de maintien |
(114) |
(80) |
(327) |
(266) |
| Frais de location normalisés |
(1 184) |
(869) |
(3 330) |
(2 648) |
| Ajouter : |
|
|
|
|
| Régime incitatif à long terme |
709 |
562 |
1 324 |
1 224 |
| Amortissement des coûts de financement |
496 |
355 |
1 219 |
1 086 |
| Charge de désactualisation - Débentures convertibles |
95 |
94 |
284 |
281 |
| Coûts de règlement de la dette |
756 |
488 |
962 |
794 |
| Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés1) |
8 281 $ |
6 979 $ |
23 191 $ |
21 747 $ |
| Fonds provenant des activités d'exploitation de base par part1) 2) |
0,1186 $ |
0,1074 $ |
0,3787 $ |
0,3565 $ |
| Fonds provenant des activités d'exploitation dilués par part1) 2) |
0,1174 $ |
0,1063 $ |
0,3754 $ |
0,3533 $ |
| Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base par part1) 2) |
0,1234 $ |
0,1151 $ |
0,3685 $ |
0,3587 $ |
| Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués par part1) 2) |
0,1221 $ |
0,1139 $ |
0,3653 $ |
0,3555 $ |
| Distributions déclarées par part et par part de catégorie B |
0,1125 $ |
0,1125 $ |
0,3375 $ |
0,3375 $ |
| Ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base1) |
91,1 % |
97,7 % |
91,6 % |
94,1 % |
| Ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués1) |
92,1 % |
98,8 % |
92,4 % |
94,9 % |
| Nombre de parts moyen pondéré de base2) 3) |
67 086 522 |
60 634 909 |
62 927 240 |
60 625 571 |
| Nombre de parts moyen pondéré dilué2) 3) |
67 801 948 |
61 260 167 |
63 486 223 |
61 178 551 |
| 1) |
Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ». |
| 2) |
Les fonds provenant des activités d'exploitation et les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés par part sont obtenus en les divisant par le nombre moyen pondéré total de parts de base ou diluées, selon le cas, auquel on ajoute le nombre moyen pondéré de parts de catégorie B en circulation au cours de la période. |
| 3) |
Le total des parts de base est composé de parts de fiducie et de parts de catégorie B. Le total des parts diluées comprend aussi les parts de fiducie visées par les droits différés à la valeur de parts et les parts de fiducie visées par les droits à la valeur de parts temporairement incessibles qui sont attribuées dans le cadre du régime incitatif à long terme du FPI. |
Tableau 6 - Rapprochement du BAIIA ajusté avec le résultat net et le résultat global
| (En milliers de dollars canadiens) |
Période de 30 septembre 2025 |
Période de 30 septembre 2024 |
Période de 30 septembre 2025 |
Période de 30 septembre 2024 |
| Résultat net et résultat global |
12 909 $ |
3 329 $ |
33 186 $ |
497 $ |
| Charges d'intérêts et coûts de financement |
6 693 |
5 706 |
18 290 |
17 347 |
| Amortissement des immobilisations corporelles |
147 |
192 |
454 |
508 |
| Amortissement des immobilisations incorporelles |
61 |
61 |
184 |
184 |
| Ajustement de la juste valeur - Parts de catégorie B |
504 |
1 257 |
(411) |
1 361 |
| Ajustement de la juste valeur - Immeubles de placement |
(6 733) |
(12) |
(11 957) |
17 854 |
| Ajustement de la juste valeur - Instruments financiers dérivés |
309 |
685 |
1 255 |
(330) |
| Distributions - Parts de catégorie B |
435 |
135 |
805 |
434 |
| Loyers comptabilisés selon la méthode linéaire |
(434) |
(84) |
(772) |
(338) |
| Charge liée au régime incitatif à long terme |
1 181 |
1 620 |
2 093 |
2 838 |
| Coûts de règlement de la dette |
756 |
488 |
962 |
794 |
| BAIIA ajusté1) |
15 828 $ |
13 377 $ |
44 089 $ |
41 149 $ |
| BAIIA ajusté annualisé1) |
63 312 $ |
53 508 $ |
58 785 $ |
54 865 $ |
| 1) Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ». |
Tableau 7 - Calcul du ratio dette ajustée/BAIIA ajusté annualisé
| (En milliers de dollars canadiens) |
Période de 30 septembre 2025 |
Période de 30 septembre 2024 |
Période de 30 septembre 2025 |
Période de 30 septembre 2024 |
| Dette ajustée1) |
534 217 $ |
505 852 $ |
534 217 $ |
505 852 $ |
| |
|
|
|
|
| BAIIA ajusté1) |
15 828 $ |
13 377 $ |
44 089 $ |
41 149 $ |
| BAIIA ajusté annualisé1) |
63 312 $ |
53 508 $ |
58 785 $ |
54 865 $ |
| Ratio dette ajustée/BAIIA ajusté annualisé1) |
8,4x |
9,5x |
9,1x |
9,2x |
| 1) Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ». |
Tableau 8 - Calcul du ratio de couverture des intérêts
| (En milliers de dollars canadiens) |
Période de trois mois close le 30 septembre 2025 |
Période de trois mois close le 30 septembre 2024 |
Période de neuf mois close le 30 septembre 2025 |
Période de neuf mois close le 30 septembre 2024 |
| BAIIA ajusté1) |
15 828 $ |
13 377 $ |
44 089 $ |
41 149 $ |
| |
|
|
|
|
| Charge d'intérêts |
6 180 $ |
5 393 $ |
17 067 $ |
16 441 $ |
| Ratio de couverture des intérêts1) |
2,6x |
2,5x |
2,6x |
2,5x |
| 1) Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ». |
Tableau 9 - Calcul du ratio de couverture du service de la dette
| (En milliers de dollars canadiens) |
Période de 30 septembre 2025 |
Période de 30 septembre 2024 |
Période de 30 septembre 2025 |
Période de 30 septembre 2024 |
| BAIIA ajusté1) |
15 828 $ |
13 377 $ |
44 089 $ |
41 149 $ |
| Charge d'intérêts |
6 180 |
5 393 |
17 067 |
16 441 |
| Remboursements de capital |
3 235 |
3 044 |
9 649 |
9 278 |
| Obligations au titre du service de la dette |
9 415 $ |
8 437 $ |
26 716 $ |
25 719 $ |
| Ratio de couverture du service de la dette1) |
1,7x |
1,6x |
1,7x |
1,6x |
| 1) Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ». |
Tableau 10 - Calcul de la valeur comptable brute, de la dette ajustée et de la dette ajustée en pourcentage de la valeur comptable brute
| (En milliers de dollars canadiens, sauf le nombre de parts et les |
Trimestre |
Trimestre |
Trimestre |
Trimestre |
Trimestre |
Trimestre |
Trimestre |
Trimestre |
| Total de l'actif, y compris les immeubles de placement présentés à la juste valeur |
1 083 723 $ |
1 110 963 $ |
1 005 147 $ |
997 762 $ |
1 003 747 $ |
990 199 $ |
1 001 575 $ |
1 034 591 $ |
| Cumul des amortissements sur les immobilisations corporelles et incorporelles |
4 649 |
4 441 |
4 230 |
4 011 |
3 867 |
3 649 |
3 409 |
3 201 |
| Valeur comptable brute1) |
1 088 372 $ |
1 115 404 $ |
1 009 377 $ |
1 001 773 $ |
1 007 614 $ |
993 848 $ |
1 004 984 $ |
1 037 792 $ |
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
| Dette (tranche courante et tranche non courante), telle qu'elle est présentée dans les états financiers |
531 143 |
562 426 |
495 048 |
498 571 |
501 064 |
486 646 |
493 624 |
515 257 |
| Éléments de rapprochement : |
|
|
|
|
|
|
|
|
| Coûts de financement non amortis |
3 779 |
3 917 |
3 777 |
4 030 |
4 369 |
4 541 |
4 721 |
5 108 |
| Cumul de la charge de désactualisation - Débentures convertibles2) |
(876) |
(781) |
(687) |
(592) |
(498) |
(404) |
(310) |
(217) |
| Cumul de l'ajustement de la juste valeur - Instruments financiers dérivés2) |
171 |
480 |
1 565 |
1 426 |
917 |
1 602 |
(918) |
587 |
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
| Dette ajustée1) |
534 217 $ |
566 042 $ |
499 703 $ |
503 435 $ |
505 852 $ |
492 385 $ |
497 117 $ |
520 735 $ |
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
| Dette ajustée en pourcentage de la valeur comptable brute1) |
49,1 % |
50,7 % |
49,5 % |
50,3 % |
50,2 % |
49,5 % |
49,5 % |
50,2 % |
| 1) |
Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ». |
| 2) |
Représente les montants cumulatifs depuis l'émission des débentures convertibles le 26 mai 2023. |
| 3) |
Représente les montants cumulatifs depuis l'émission des débentures convertibles le 26 mai 2023 et la conclusion du swap de taux d'intérêt le 26 juin 2025. |
Tableau 11 - Calcul de la valeur de l'actif net et de la valeur de l'actif net par part
| (En milliers de dollars canadiens, sauf le nombre de parts et les |
Trimestre |
Trimestre |
Trimestre |
Trimestre |
Trimestre |
Trimestre |
Trimestre |
Trimestre |
| Total des capitaux propres attribuables aux porteurs de parts, tel qu'il est présenté dans |
499 716 $ |
493 934 $ |
472 994 $ |
464 647 $ |
469 455 $ |
472 812 $ |
472 075 $ |
488 034 $ |
| Ajustement au titre des parts de catégorie B |
22 462 |
21 958 |
6 024 |
6 288 |
7 030 |
5 773 |
7 434 |
6 459 |
| Valeur de l'actif net1) |
522 178 $ |
515 892 $ |
479 018 $ |
470 935 $ |
476 485 $ |
478 585 $ |
479 509 $ |
494 493 $ |
| Total des parts et des parts de catégorie B en circulation |
67 086 522 |
67 086 522 |
60 634 909 |
60 634 909 |
60 634 909 |
60 634 909 |
60 634 909 |
60 603 438 |
| Valeur de l'actif net par part1) |
7,78 $ |
7,69 $ |
7,90 $ |
7,77 $ |
7,86 $ |
7,89 $ |
7,91 $ |
8,16 $ |
| 1) Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ». |
Énoncés prospectifs
Le présent communiqué renferme des énoncés prospectifs et des informations prospectives (collectivement, les « énoncés prospectifs ») au sens des lois sur les valeurs mobilières applicables, y compris des énoncés portant sur certaines attentes et projections, certains plans de croissance ou d'autres informations relatives à la stratégie d'affaires et aux plans du FPI. Les énoncés prospectifs sont fondés sur un certain nombre d'hypothèses et sont assujettis à des risques et incertitudes dont plusieurs sont indépendants de la volonté du FPI, et en conséquence desquels les résultats et événements réels pourraient différer considérablement de ceux qui sont indiqués, explicitement ou implicitement, dans les énoncés prospectifs.
Les énoncés prospectifs contenus dans le présent communiqué portent notamment sur l'exécution par le FPI PRO de sa stratégie de croissance, sur sa performance financière et opérationnelle future, de même que sur l'atteinte de ses objectifs à moyen terme. Les objectifs du FPI PRO et les énoncés prospectifs sont fondés sur certaines hypothèses, notamment celles voulant que i) le FPI PRO obtiendra du financement à des conditions favorables; ii) le niveau d'endettement futur du FPI PRO et son potentiel de croissance futur correspondront à ses attentes actuelles; iii) qu'aucune modification aux lois fiscales ne nuira à la capacité de financement ou aux activités du FPI PRO; iv) l'incidence de la conjoncture économique et de la conjoncture financière mondiale actuelles sur les activités du FPI PRO, dont sa capacité de financement et la valeur de son actif, correspondra à ses attentes actuelles; v) le rendement des placements du FPI PRO au Canada sera conforme aux attentes actuelles du FPI PRO et vi) les marchés financiers procureront au FPI PRO un accès à des titres de capitaux propres et/ou d'emprunt.
Les objectifs à moyen terme du FPI PRO, présentés sous la rubrique « Stratégie », sont fondés sur sa stratégie et son plan d'affaires actuels et ne constituent pas une prévision des résultats futurs. Les objectifs à moyen terme tiennent compte de la croissance historique et de certaines hypothèses, notamment i) la conjoncture mondiale des marchés financiers, ii) l'accès aux capitaux, iii) l'exposition aux fluctuations des taux d'intérêt, iv) la disponibilité d'immeubles industriels de grande qualité en vue d'acquisitions et v) la capacité de financer des acquisitions de façon à apporter de la valeur.
Les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont visés expressément par cette mise en garde. Tous les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont à jour à la date de ce dernier. Le FPI ne s'engage pas à mettre à jour l'information prospective pour tenir compte, notamment, d'une nouvelle information ou de nouveaux événements, à moins que la loi ne l'y oblige.
Des renseignements supplémentaires sur ces hypothèses, risques et incertitudes figurent à la rubrique « Facteurs de risque » de la notice annuelle la plus récente du FPI PRO et à la rubrique « Risques et incertitudes » de son rapport de gestion pour les périodes de trois et neuf mois closes le 30 septembre 2025. On trouvera ces documents sous le profil du FPI PRO sur SEDAR+, à l'adresse www.sedarplus.ca.
SOURCE FPI PRO
Renseignements : Relations avec les investisseurs : Fonds de placement immobilier PRO, Gordon G. Lawlor, CPA, Président et chef de la direction, 514 933-9552, Fonds de placement immobilier PRO; Alison J. Schafer, CPA, Cheffe des finances et secrétaire, 514 933-9552
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