Baux en résidences pour aînés - L'AQDR confirme leur illégalité

MONTRÉAL, le 7 févr. 2013 /CNW Telbec/ - L'AQDR a entrepris sous la direction de son président, Louis Plamondon, juriste et sociologue, et d'un spécialiste en droit du logement, Me Paul Maheu, une recherche portant sur les baux qui régissent la vie des aînés en résidences privées afin de savoir si ces baux étaient conformes à la loi. Un appel aux 40 sections et à leurs partenaires a permis de recueillir 101 baux, dont 28 complets.

Les baux en résidences privées ont une particularité : ils s'accompagnent de règlements où le locateur précise certaines conditions que doivent respecter les locataires de ces résidences pour se conformer aux exigences du propriétaire. Première irrégularité : une grande majorité de résidents ne disposaient pas de copie de ces règlements probablement parce que le gestionnaire n'en avait pas remis copie au moment de la signature du bail.

Ces 28 baux complets représentent un nombre considérable de logements, plus de 38 394 logements. En effet, en comparant des baux de résidences différentes appartenant à un même réseau, les chercheurs en sont arrivés à la conclusion que pour un même réseau les baux étaient similaires, voire identiques.

Déjà en 2011, la Professeure Marie Annik Grégoire de l'Université de Montréal, dans une étude comparable, publiée dans la Revue du Barreau du Québec, visant 13 baux et 19 000 logements, concluait :

« Tous les baux complets étudiés contenaient au moins une et souvent plusieurs dispositions illégales. Cela nous amène aussi à conclure à une apparente insuffisance des dispositions normatives régissant ces baux et des contrôles étatiques permettant d'assurer le respect de ces normes.[1] »

La validité des deux recherches est renforcée par le fait que deux échantillons distincts de résidences en sont la source : un seul bail leur était commun. Ces deux recherches regroupent donc 40 baux et représentent au total plus de 57 000 unités de logements soient près de 50% des unités sur le marché.

Pour contrer toutes ces clauses illégales

Un nombre très important de résidences ne respectent pas les règles qui doivent normalement régir les rapports entre propriétaires et locataires et vont ainsi à l'encontre de la loi de la Régie du logement ou encore de la Charte des droits de la personne.

Le fardeau de la preuve de ces irrégularités repose abusivement sur les locataires âgés qui doivent individuellement initier une procédure à La Régie du logement pour faire valoir leurs droits. Or, peu de personnes aînées en résidence recourent à la Régie par vulnérabilité, précarité économique, crainte des représailles ou intimidation.

L'AQDR réclame que le règlement de la Certification prévoie que les Agences de la santé et des services sociaux exigent que chaque résidence dépose ses baux, annexes, et règlements au moment de la demande de certification.

L'AQDR réclame la création d'une autorité chargée de contrôler la validité des baux dans les résidences pour aînés. L'AQDR demande qu'un registre des baux soit mis en place afin de garantir la conformité des contrats de logements collectifs transmis aux locataires aînés. Ces mesures permettraient aux aînés de se débarrasser du lourd fardeau de la démonstration du caractère illégal de clauses incluses dans leur bail.

L'AQDR, les autres groupes d'aînés et la population en général attendent du gouvernement des signaux clairs que les abus de droits ne seront plus admis dans les services aux aînés !

L'AQDR ne doute pas que la direction du MSSS comme le Réseau des résidences formuleront beaucoup d'arguments pour minimiser les constats et recommandations des deux études ; mais les groupes d'ainés et la population en général attendent du gouvernement des signaux clairs qu'il est élu pour changer les choses !

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1}Marie Annik Grégoire et Sophie Gratton, Revue du Barreau, Tome 70, Québec, Automne 2011

Annexe
Les clauses illégales contenues dans les baux des résidences privées

Le constat est troublant : tous les baux comportent des clauses illégales car elles ne respectent pas les règles établies par le Code civil dans le contrat qui doit lier le propriétaire et le locataire.

Ainsi, certaines clauses permettent au propriétaire de modifier unilatéralement et en tout temps le bail ou les règlements. Or la loi stipule qu'on ne peut modifier un contrat en cours d'année, que toute modification au bail doit être soumise au locataire à des moments définis par la loi et que ce dernier a toujours le pouvoir de contester ces modifications.

Certaines clauses vont même jusqu'à exonérer l'exploitant de sa responsabilité : « Le résident dégage le propriétaire, ses mandataires, ses employés de toute responsabilité en cas de perte de bris et de vol dans l'exécution de la présente entente et dans l'opération de la résidence ». Cette clause a pour effet d'imputer au locataire la responsabilité de ces évènements sans égard à sa faute.

D'autres vont jusqu'à inclure une clause qui permet de relocaliser un locataire dans un appartement au choix du locateur durant la durée de certains travaux et ce, sans compensation. Pourtant le Code civil prévoit qu'en cas de travaux majeurs, le locateur doit dédommager le locataire et s'entendre avec lui sur les dates de travaux.

Certaines clauses vont même inclure dans les règlements des frais de remise en état du logement au départ du locataire (peintures ou autres). D'autres résidences rendent les nouveaux locataires responsables de la préparation du logement octroyé et ce, à leurs frais. Pourtant l'article 1910 du Code civil spécifie clairement que le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d'habitabilité et de propreté.

Les aînés sont soumis dans certaines résidences à des clauses qui viennent restreindre leur liberté d'occuper leur espace comme ils le souhaitent. Clauses contrôlant les heures de visite ou de sorties, salles communautaires accessibles à des heures précises, interdiction de choisir les couleurs de leur logement, interdiction de bouilloire ou de grille-pain, restriction quant à la garde d'un animal de compagnie.

Certaines clauses vont même accorder au personnel la permission de s'introduire dans les lieux habités par les aînés sans qu'il ait nécessairement urgence et sans donner d'avis préalable. De plus, certaines résidences exigent un certificat médical avant la location d'un logement.

Toutes ces clauses sont contraires à la Charte des droits de la personne. Toute personne a droit au respect de sa vie privée (article 5), Toute personne a droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens (article 6) La demeure est inviolable (article 7) et enfin nul ne peut pénétrer chez autrui ni y prendre quoi que ce soit sans consentement express ou tacite (article 8).

SOURCE : ASSOCIATION QUEBECOISE DE DEFENSE DES DROITS DES PERSONNES RETRAITEES ET PRERETRAITEES

Louis Plamondon, président AQDR, 514 713-7373