Montréal: Le marché de l'habitation conservera son dynamisme



    MONTREAL, le 6 nov. /CNW Telbec/ - La Société canadienne d'hypothèques et
de logement (SCHL) a présenté aujourd'hui sa conférence annuelle sur les
perspectives du marché de l'habitation à quelque 1 000 professionnels du
secteur. Sous le thème "Elargir ses horizons", les conférenciers ont parlé de
l'état du marché immobilier dans l'agglomération de Montréal et dans la
province. Ils ont également effectué un survol de la situation actuelle et
future du secteur de l'habitation au Canada.
    Le dynamisme observé dans la région de Montréal, tant sur le marché de la
revente que sur celui du neuf, en aura surpris plusieurs en 2007. Alors que le
marché de la revente se dirige vers un sommet de 42 800 transactions(1), en
hausse de 10 % par rapport à 2006, le nombre des mises en chantier fera
également un bond de 10 % pour atteindre 25 000. Pour 2008, la SCHL prévoit un
nombre similaire de reventes et 23 500 mises en chantier, ce qui représente
une légère baisse par rapport à 2007.
    Vu leur prix moyen prévu de 212 000 $ en 2007, les copropriétés
existantes demeurent le type d'habitation le plus abordable. Elles sont
suivies des maisons unifamiliales, qui se vendent en moyenne 251 000 $, et des
plex (2 à 5 logements), dont le prix moyen s'établit à 330 000 $. Le
resserrement actuel du marché continuera d'avantager les vendeurs et devrait
entraîner des augmentations de prix allant de 5 à 6 % en 2008, selon le type
d'habitation.
    Alors que l'année dernière, dans certains secteurs géographiques,
particulièrement dans le centre-ville de Montréal, on décelait des signes de
construction excédentaire de copropriétés, la situation s'est redressée en
2007 grâce à un regain de la demande. En effet, la durée de l'offre a été
réduite de moitié dans la région métropolitaine de Montréal, soit de 12 à
6 mois, et ce, au moment où 8 500 nouvelles unités étaient construites. La
hausse prévue des mises en chantier de copropriétés en 2007 (+6 %) sera suivie
d'une baisse de 2 % en 2008, puisque 8 300 habitations seront commencées.
    "La vigueur de l'économie et les conditions d'emprunt favorables sont en
grande partie responsables du dynamisme du marché de l'habitation, tout comme
l'augmentation du revenu disponible des ménages et la flexibilité accrue des
options de financement hypothécaire", a expliqué Sandra Girard, analyste
principale de marché à la SCHL. "Il se pourrait qu'il y ait un effet de
devancement de la demande, ce qui signifie que nous serions en train
d'empiéter sur la demande future".
    La progression du revenu des ménages et la baisse des taux hypothécaires,
qui ont atteint un creux historique au cours des dernières années, ont
facilité l'accession à la propriété. En effet, 53,4 % des ménages montréalais
étaient propriétaires de leur logement en 2006, contre 50,2 % en 2001. Les
plus fortes hausses du taux de propriétaires sont survenues, d'une part, chez
les ménages de petite taille et, d'autre part, chez les jeunes familles (moins
de 35 ans) et les ménages de 75 ans et plus.

    Place des spéculateurs dans le marché

    L'hypothèse d'un marché spéculatif est écartée, car le rôle des
spéculateurs est marginal. Au plus haut de la vague, en 2003, le pourcentage
des reventes rapides, soit le pourcentage des propriétés revendues dans un
laps de temps inférieur à 12 mois, atteignait 4,3 % pour les plex et 2,6 %
pour les habitations unifamiliales. Or, les données les plus récentes révèlent
que les reventes rapides ont diminué, et que leur pourcentage est tombé
respectivement à 3,0 % et à 2,2 %, en 2006.
    Au moment où le pourcentage des reventes rapides baissait, la durée de
possession moyenne des maisons unifamiliales sur l'île de Montréal augmentait
légèrement et passait de 3,5 à 3,7 ans, entre 2004 et 2007.

    Maisons manoirs : marché favorable aux acheteurs

    Les ventes de maisons existantes de plus de 500 000 $ se sont chiffrées à
917 au troisième trimestre, et les deux tiers ont eu lieu sur l'île de
Montréal. En dehors de l'île, le marché des maisons manoirs est tout à
l'avantage des acheteurs, puisque les rapports inscriptions/vente oscillent
entre 22 et 38.

    Capacité de payer des ménages

    Au cours des dernières années, l'escalade soutenue du prix des propriétés
a été telle sur le marché de Montréal que le rapport entre le prix de vente et
le revenu après impôt des ménages est passé de 2,9 en 2001 à 4,4 en 2005. Bien
que ce rapport puisse sembler élevé, il demeure inférieur à celui observé sur
les marchés de Vancouver et de Toronto, qui s'élevait respectivement à 7,7 et
à 5,3, en 2005.
    Toutefois, la majoration du prix des propriétés constatée au cours des
dernières années aura été en grande partie compensée par la faiblesse des taux
hypothécaires. Le taux d'effort déterminé par le rapport entre les paiements
hypothécaires et le revenu après impôt des ménages sera de 34,6 % en 2007, en
hausse depuis 2001 (24,1 %), mais il est toujours inférieur au plafond de
43,5 % enregistré en 1990. "La réduction de l'écart entre la progression du
revenu et celle des frais d'emprunt, ainsi qu'un possible effet de devancement
de la demande, semblent indiquer que le marché est peut-être près d'un point
de retournement qui pourrait être atteint vers 2009-2010", selon Sandra
Girard.

    Logements locatifs et résidences pour personnes âgées : tendance à la
    hausse du taux d'inoccupation

    La demande ne sera pas suffisante pour faire contrepoids à la
construction prévue de 6 500 logements locatifs en 2007, soit 17 % de plus
qu'en 2006, et aux logements libérés par les ménages ayant accédé à la
propriété. De ce fait, dans la région de Montréal, le taux d'inoccupation
montera à 3,2 % à la fin 2007. Cette hausse du taux d'inoccupation devrait
freiner la construction d'unités locatives en 2008 (-14 %), lorsque le taux
d'inoccupation atteindra 3,7 %.
    Tout comme c'est le cas pour les logements locatifs traditionnels, le
taux d'inoccupation des résidences pour personnes âgées a tendance à
progresser. Il passera de 4,7 % en 2006 à 6,2 % en 2007, puis à 7,5 % en 2008.
L'accroissement du taux d'inoccupation n'a pas freiné la construction dans ce
segment de marché en 2007. A la fin du troisième trimestre, le nombre des
mises en chantier dépassait déjà 2 700, alors qu'il s'élevait à 2 401 pour
l'ensemble de l'année 2006.

    Marché québécois : de solides facteurs fondamentaux et plus encore

    Selon la SCHL, la progression de l'emploi et du revenu a largement
contribué à la vigueur de la demande d'habitations au Québec en 2007.
Cependant, selon Kevin Hughes, économiste régional à la SCHL, la conjoncture
économique récente, à elle seule, est insuffisante pour expliquer le
rebondissement observé sur le marché de l'habitation au Québec au cours de
l'année :
    "On doit également tenir compte des conditions d'emprunt plus flexibles
ainsi que de l'intérêt croissant pour le secteur des résidences pour aînés.
Alors qu'il est encore trop tôt pour analyser de façon rigoureuse l'effet du
contexte financier sur la demande, nous croyons qu'il a également eu une
incidence. Par ailleurs, l'offre accrue de résidences pour aînés pose ses
propres défis aux analystes, car les taux d'inoccupation continuent de
grimper, et la province se dirige vers une période où la demande sera moins
forte dans ce créneau. A cela viennent s'ajouter les naissances qui, en
bondissant de 7,9 % pour se chiffrer à 82 000 en 2006, devraient aussi
contribuer à la vigueur de la demande d'habitations, puisque la venue d'un
premier enfant incite souvent les jeunes ménages à prendre la décision
d'accéder à la propriété".
    Pour l'année 2008, la SCHL prévoit un certain recul de la demande. "Nous
croyons que la croissance de l'emploi sera moins forte en 2008 -- en raison de
la faiblesse du secteur des exportations -- , ce qui aura une incidence sur la
demande d'habitations. Pour ce qui est des logements collectifs, le stock
actuel de résidences pour aînés devrait ralentir la construction dans ce
segment de marché. Finalement, compte tenu des données du recensement de
Statistique Canada sur les ménages, nous estimons que le rattrapage de la
demande est plus que terminé et, donc, que le rythme de construction actuel
est insoutenable", a ajouté Kevin Hughes.
    Ce sont donc plus de 52 000 logements qui seront commencés à l'échelle de
la province en 2007, et 48 000 autres l'année suivante. Sur le marché de la
revente, 81 000 transactions seront conclues en 2007, et autant en 2008.
    A l'extérieur des grands centres, la construction résidentielle fait
preuve de dynamisme, et il en sera de même au cours des prochaines années.
Fait intéressant à signaler : au troisième trimestre de 2007, le niveau
d'activité dans les petites villes, comme Saint-Jean-sur-Richelieu (900 mises
en chantier) et Drummondville (781), dépasse celui observé dans des
agglomérations plus populeuses telles que Trois-Rivières (731) et
Saguenay (556). Les prix plus abordables, la prospérité économique et le fait
qu'on y construise des résidences pour personnes âgées expliquent en partie
ces niveaux d'activité.
    A l'échelle du pays, on observe des résultats similaires à ceux de la
province de Québec où les niveaux d'activité dans le secteur de l'habitation
ont été importants. Le nombre des ventes enregistrées par le Service
inter-agences S.I.A.(R) battra un record en 2007 (521 000 transactions
prévues), puis tombera à 500 000 en 2008. L'augmentation des charges de
remboursement hypothécaire entraînera un léger repli de la demande de
logements pour propriétaires-occupants et permettra au marché de la revente
d'atteindre son point d'équilibre, ce qui va ralentir l'accroissement du prix
des logements, qui sera de 10 % en 2007 et de 4,2 % l'année suivante.
    Pour la septième année consécutive, le nombre des mises en chantier
franchira la barre des 200 000 et atteindra 225 700 en 2007 et 214 300 en
2008.

    La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) est l'organisme
national responsable de l'habitation au Canada, et ce, depuis plus de 60 ans.
Elle contribue à améliorer les conditions de vie et le bien-être des Canadiens
par l'entremise de quatre secteurs d'activité : le financement de
l'habitation, l'aide au logement, la recherche et la diffusion de
l'information, et la promotion des exportations. La SCHL veille à ce que les
Canadiens aient accès à un large éventail de logements de qualité, à coût
abordable, et elle favorise la création de collectivités et de villes
dynamiques et saines partout au pays. Pour en savoir davantage, veuillez
consulter le site www.schl.ca ou composer le 1-800-668-2642.

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    (1) Transactions enregistrées par l'entremise du Service inter-agences
    S.I.A.(R)/MLS(R) de la Chambre immobilière du Grand Montréal




Renseignements :

Renseignements: ou entrevues: Julie Cohen, Communications, SCHL, (514)
283-3679


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